Рухнули цены на квартиры в микрорайонах Риги – шведский банк

Больше не по карману

С продолжением роста процентных ставок во втором квартале этого года доступность жилья продолжала падать. Если в Таллине и Вильнюсе жилье в кредит среднему домохозяйству уже недоступно, то в Риге среднее домохозяйство с помощью кредита еще может позволить себе приобрести квартиру. Правда, только построенную в СССР.

Рижанина, который обдумывает покупку относительного нового, то есть построенного или реновированного после 2000 года жилья, может ожидать разочарование. Квартира в этом сегменте впервые с 2014 года для среднего домохозяйства больше не по карману, утверждают в шведском банке Swedbank.

Там же утешают: на горизонте маячит надежда – дальнейшее повышение процентных ставок не прогнозируется. Кроме того, рост зарплат продолжает опережать прирост цен, так что рано или поздно доступность жилья в Риге должна улучшиться.

Как они это вычислили

Балтийский индекс доступности жилья (ИДЖ) от Swedbank отображает возможности среднего домохозяйства позволить себе приобрести квартиру площадью 55 квадратных метров с помощью ипотечного кредита.

С учетом средней процентной ставки и цены жилья рассчитываются ежемесячные платежи, которые нужно направлять на погашение долговых обязательств.

С учетом этих вводных, шведы констатировали: спад доступности жилья в столицах стран Балтии продолжается, и по-прежнему главной причиной этого были высокие процентные ставки. Таллинский индекс в первый раз с конца 2008 года опустился ниже отметки в 100 пунктов, в свою очередь, в Вильнюсе он уменьшился до 89,6.

В Риге жилье оставалось доступным – величина индекса составляла 145,8, значительно выше результатов соседних стран. Не то, чтобы здесь зарплаты выше. Скорее квадртаные метры дешевле.

Индекс 145,8 означает, что у такого домохозяйства, доходы которого соответствуют 1,5 среднемесячной нетто-зарплаты в Риге и которое хочет приобрести квартиру площадью 55 кв. метров, доходы были почти на 45,8 % выше, чем это было бы необходимо, чтобы на обслуживание ипотечного кредита направлять не более 30% семейных доходов.

В целом, если сравнивать с ситуацией годом ранее, рассчитанный в рамках индекса средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту вырос примерно на 115 евро.

Цены падали, кредиты дорожали

Рыночная активность в Риге во втором квартале немного восстановилась – количество купли и продажи недвижимости выросли на 5,6% в сравнении с прошлым кварталом и осталось неизменным по отношению к прошлому году. Объемы выросли во всех рассматриваемых сегментах, а наиболее существенный рост касался нового и реновированного жилья за пределами центра Риги, что связано со сдачей некоторых законченных ранее новых проектов в эксплуатацию.

При этом средневзвешенная цена за квартиру впервые за последние пять лет пережила спад, сократившись на 1,8% по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Спад цен особенно сильной наблюдался в сегменте квартир, построенных до 2000 года, в основном — в серийных домах в рижских микрорайонах. Их цена в рамках года уменьшилась на 6,3%, однако в сравнении с первым кварталом этого года цены стабилизировались.

В свою очередь, годовой темп прироста цен в сегменте построенных или реновированных после 2000 года квартир сократился с 16% в предыдущем квартале до 7% во втором квартале. Спада цен на квартиры в новостройках эксперты не ожидают, поскольку расходы на строительство по-прежнему находятся на очень высоких уровнях.

По расчетам банка, с достижением процентными ставками своих высот доступность жилья улучшится в самом конце этого года. Перевес темпа прироста зарплат над изменениями цен жилья будет способствовать рыночной активности, однако все еще высокие процентные ставки и неопределенность будут препятствовать стремительному восстановлению рынка.

Существует риск, что затянувшееся ослабление экономики может неблагоприятно сказаться на рынке труда, тем самым ухудшив экономическое настроение потребителей и спрос на жилье.