Письмо по форме похоже на другие, которые рассылались владельцам квартир с предложениями проголосовать – «не хотят ли они оплатить отопительные долги из накоплений своего дома?», «не хотят ли они купить дистанционные счетчики?» и пр. Естественно, народ насторожился.
Сколько придется платить?
В данном случае RNP сообщает, что с 1 января 2021 года у владельцев квартир конкретного дома нет договора с собственником земли, и владелец предлагает оплачивать ему аренду исходя из 5,85%. RNP предлагает 4%, и в связи с этим предлагает собственникам квартир выбрать вариант, который они поддерживают. Ситуация спорная, возможны риски – дело может перейти в суд, а это расходы.
И тут важно помнить, что Закон о прекращении разделенной собственности 10 декабря 2020 года Сейм принял только в первом чтении, на данный момент готовится второе чтение. При этом депутаты Сейма концептуально поддержали законопроект.
В данной ситуации важно, что потолок арендной платы в этом законе определен – 4% в год от кадастровой стоимости земли. А срок давности по требованиям в рамках отношений землепользования будет истекать через 3 года (отдельные «земельные бароны» пытались взыскивать долги за очень давние сроки аренды).
То есть, если закон примут еще в этом году, а владельцы квартир согласятся платить 5,85% – это напрасно потраченные деньги. Но закон может «зависнуть» в Сейме и владельцам квартир, возможно, придется судиться с владельцем земли. В данном случае RNP хочет акцептировать эти риски.
«Лучше 4%»
Владимир Ткаченко, председатель правления общества «Народ против земельных баронов»:
– С 1 мая 2019 года в законе нет какой-то конкретной ставки, как арендуется земля. Просто указано, что стороны должны договориться. Если они не договорились, то тогда – суд.
Представители RNP, начиная с 2019 года, всем собственникам земли предлагали 4% за аренду. Некоторые соглашались, некоторые не соглашались, кто-то пошел в суд. Судебная практика пока неоднородная.
Верховный суд пока не высказался, а районные суды дают по-разному – и 4%, и 5%, и 6%. Единой судебной практики нет.
О чем говорит полученное письмо?
Собственник земли предлагает 5,85%, и RNP хочет подтверждения от собственников квартир, согласны ли они на это. Если они подтверждают, то RNP подписывает договор на 5,85%. Если не соглашаются, то, соответственно, не подписывают, настаивают на 4%. Тогда возможен суд.
Насколько я знаю, RNP со всех домов собирал 4% как авансовый платеж. Ранее они делали опрос также, согласны ли собственники накопление на доме перечислить в качестве оплаты собственнику земли. Я обычно советую голосовать за 4% и за то, чтобы накопления перечислили собственнику земли, чтобы долг по аренде земли не рос.
Потому что сумма иска и судебные издержки будут зависеть от этого. Допустим, 4% владельцы квартир за аренду уже заплатят, и тогда спор будет вестись уже только за 1-1,5%. Это уже другая сумма и другие издержки.
Однако для того, чтобы решение на голосовании было принято, нужно, чтобы проголосовали 50% 1 голос. Если такого количества проголосовавших за какое-то решение не наберется, вопрос снова останется в подвешенном состоянии. Так что, наверное, в данном случае ответить RNP.
«Принудиловки» по-новому
Поскольку депутаты Сейма уже поддержали законопроект концептуально, можно говорить о том, что именно изменится:
* потолок арендной платы определен в 4% в год от кадастровой стоимости земли;
* срок давности по требованиям в рамках отношений землепользования будет истекать через 3 года;
* стороны могут в письменной форме договориться о другом размере платы за пользование землей. Такое соглашение не будет обязывать покупателя недвижимой собственности, если изменится собственник строения или земли;
* Минюст подчеркивает, что в настоящее время арендные платежи за землю в год могут превышать 9% от кадастровой стоимости земли. Например, при наличии различных условий оплаты как по географическому критерию, так и по другим признакам;
* в долгосрочных договорах владельцы дома могут платить арендную плату даже в размере 9,075% от кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, и у них нет возможности это изменить. В свою очередь, если договор заключен с использованием другого метода расчета арендной платы, арендная плата может быть еще больше.
* «При введении законного права землепользования за плату может быть предусмотрен один размер платы для всех случаев, поскольку содержание права пользования, взаимные обязанности и регулирование налогов для всех будут одинаковыми и ясными», поясняет Минюст в аннотации к законопроекту, которая занимает 100 страниц.
* Важно: при определении площади и границ земли, находящейся в пользовании собственника строения, необходимо учитывать принципы определения функционально необходимого земельного участка для приватизируемых жилых домов. Споры о площади и границах находящейся в пользовании земли будет решать суд, а до его решения собственник строения сможет использовать всю землю, на которой находится здание.
То есть от «лишней» земли, аренду которой собственникам квартир захотят навязать, можно будет отказаться. В крайнем случае, через суд.
Полностью статью читайте в латвийской газете "СЕГОДНЯ"
Николай КУДРЯВЦЕВ.