ЦЗПП наложил штраф в размере 30 000 евро на компании Pilsētas zemes dienests и Zemju pārvalde, а кооперативные общества Centrs V, Ķengarags V, Vaidavas V, Purvciems V, Pārdaugava V и Meiju ceļš были оштрафованы каждое на 10 000 евро.
ЦЗПП считает, что эти юридические лица связаны между собой и применяют одинаковые методы нечестной коммерческой практики.
По данным Firmas.lv, компания Pilsētas zemes dienests зарегистрирована в 2001 году, и основной капитал предприятия составляет 1,557 млн евро. Предприятие является акционерным обществом, поэтому представление списка акционеров в регистр предприятий не является обязательным. Истинными выгодоприобретателями компании являются Нормунд Шлитке и Алвис Красовскис.
В свою очередь компания Zemju pārvalde зарегистрирована в 2015 году, и основной капитал компании составляет 1,589 млн евро. Единственным истинным выгодоприобретателем этого предприятия является Алвис Красовскис.
Индивидуальные договоры аренды: можно или нельзя?
За что же ЦЗПП оштрафовал землевладельцев? В официальном сообщении центра говорится, что компании рассылали владельцам квартир письма, в которых предлагали несправедливые условия договора аренды земли.
Например, предполагалось, что договоры аренды жители должны заключать индивидуально. Причем им ничего не нужно было подписывать, новый индивидуальный договор должен был вступить в силу автоматически, после первого платежа собственника квартиры.
Также в письмах землевладельцев, по мнению ЦЗПП, содержалась недостоверная информация о том, что домоуправление якобы потеряло уплаченные владельцами квартир деньги за аренду земли, поскольку хранило их в закрытом PNB banka.
Нюансы индивидуального выкупа
Землевладельцы предлагали жильцам не только арендовать землю в индивидуальном порядке, но и самостоятельно ее выкупать. Но в предложении выкупить идеальные доли земли умалчивалась важная информация о юридических последствиях, которые могут возникнуть из-за раздробленной принудительной аренды земли, сообщает ЦЗПП.
В целом центр пришел к выводу, что само заключение индивидуальных договоров аренды земли является неправомочным, потому что у всех собственников квартир одного дома должна быть единая арендная плата за землю и единый договор об аренде земли. А индивидуальный выкуп связан с непредсказуемыми юридическими последствиями для владельцев квартир.
«На первый взгляд, предложения были заманчивые»
– Мы были одними из инициаторов этого расследования, – рассказывает председатель правления общества «Народ против земельных баронов» юрист Владимир Ткаченко. – Жителям, которые получали письма от землевладельцев, мы помогали подготовить жалобы в ЦЗПП.
На первый взгляд, хозяева земли высказывали собственникам квартир заманчивые предложения, считает юрист.
– Например, они обещали жителям аренду с правом выкупа. Но в письмах многое не договаривалось. Простые жители приходили к выводу, что после индивидуального выкупа идеальных долей земли под домом они больше не должны будут платить. Но это не так. После выкупа идеальной доли земли нужно продолжать платить как минимум налог на недвижимость (1,5%).
Также землевладельцы предлагали жителям заключать индивидуальные договоры аренды земли. Но по сути это были договоры не об аренде земли, а о порядке оплаты, ведь договор об аренде земли можно заключить только со всем домом, индивидуальный договор невозможен, поскольку по закону нельзя сдавать в аренду идеальную долю земли.
По сути, в своих письмах землевладельцы предлагали людям платить за аренду земли без участия домоуправления. Но как можно платить напрямую, если между общностью собственников квартир и землевладельцем нет единого соглашения о размере этой платы?
Вдобавок землевладельцы в своих письмах просили, чтобы владельцы квартир требовали у домоуправления перечислить хозяевам участков авансовые платежи за землю. Эти платежи были законно собраны домоуправлением в период, пока между домом и хозяином земли нет договора аренды.
Но эти авансовые платежи являются собственностью всего дома. Решение об их досрочном перечислении землевладельцу можно принять только большинством голосов владельцев квартир, – предупреждает Ткаченко.
Чтобы деньги не пропали
ЦЗПП в своем официальном сообщении призвал владельцев квартир проявлять осторожность, заключая индивидуальные договоры аренды земли. Также жильцам советуют убедиться, что в случае такого индивидуального договора они перечисляют деньги именно владельцу земли или его законному представителю. Ведь в противном случае может оказаться, что деньги пропали.
– Предположим, жители уже заключили с землевладельцем индивидуальный договор аренды земли, но после сообщения ЦЗПП хотят его расторгнуть. Возможно ли это?
– Конечно, – отвечает Владимир Ткаченко. – В самом договоре указано, что предупредить о его расторжении нужно за полгода. Но можно прервать договор и раньше, сославшись на решение ЦЗПП. Но надо помнить, что владельцы квартир по закону не могут пользоваться хозяйской землей бесплатно. То есть платить все равно придется – или через домоуправление, или напрямую землевладельцу.
А что с решением 2017 года?
– В 2017 году ЦЗПП уже принял решение наложить на компанию Pilsētas zemes dienests штраф в 50 000 евро, – напоминает Владимир Ткаченко. – Тогда более 3000 владельцев квартир получили от этой компании письма с требованиями заплатить долг за аренду земли за последние 10 лет. В ЦЗПП поступило 44 заявления от жителей, а также волна электронных писем и телефонных звонков.
Такие письма получили жители 47 многоквартирных домов только под управлением компании Rīgas namu pārvaldnieks, но, по данным ЦЗПП, были затронуты также жители других городов Латвии (Вентспилса, Лиепаи и пр.).
ЦЗПП тогда признал действия Pilsētas zemes dienests нечестной коммерческой практикой. Центр пришел к выводу, что, выставляя жильцам счета за аренду земли в 2008–2010 годах, компания не учитывает порядок истечения срока давности сделки. Ведь в случае коммерческой практики взыскание долгов происходит в рамках Коммерческого закона, который предусматривает срок давности взыскания – только три года с момента возникновения долга.
Это решение ЦЗПП компания Pilsētas zemes dienests оспорила в суде, окончательное решение по делу суд еще не принял.