С некоторых пор жители Латвии стали находить в своих почтовых ящиках предложения продать некоторую часть принадлежащей им недвижимости. Деньги коммерсант обещает выплатить буквально в течение одного дня. На первый взгляд заманчивое предложение – быстро получить деньги, при этом остаться собственником жилья. «МК-Латвия» разбиралась, что на самом деле кроется за этими объявлениями.
Заманчивое предложение
Пенсионер, житель одного из столичных микрорайонов Михаил Афанасьевич нашел в своем почтовом ящике вот такое заманчивое объявление:
«Покупаем любые квартиры, дома, дачи или 1/4–5/6 частей недвижимости в Риге или Рижском районе, любой серии, с кредитами, долгами, проблемами, арендаторами, после пожара. Деньги платим в течение одного дня на банковский счет. Даем вам возможность арендовать квартиру и остаться в ней на длительный срок. В случае необходимости подберем вам другую недвижимость. Профинансируем оплату коммунальных долгов, оплату судебным исполнителям, выкуп квартиры с аукциона, оформление наследства. Также покупаем лес по всей территории Латвии. Обязательно позвоните, обо всем договоримся и поможем! Работаем и в выходные дни!».
Далее – номер телефона и электронная почта.
– Обычно я выбрасываю в мусорное ведро многочисленную рекламу, которую нахожу в своем почтовом ящике. Но тут я призадумался. Видите ли, в двухкомнатной квартире я живу один. Дети давно взрослые и живут с внуками за границей. Может, и имеет смысл продать полквартиры, если купит хороший человек. Пенсия у меня маленькая, а так хотя бы тысяч 20 я смог бы получить, наверное, – размышляет в разговоре с «МК-Латвией» пожилой человек.
Он отметил, что его соседка очень воодушевилась, найдя у себя такое же объявление.
– Правда, она любительница выпить. Вечно денег не хватает. Как еще ее за долги не выселили, удивляюсь. Так вот, ей принадлежит половина квартиры, а половина записана на сестру. Теперь соседка всерьез думает продать свою часть квартиры, – делится Михаил Афанасьевич и просит совета.
Права собственника за меньшие деньги
Юрист Александр Кведарс, к которому «МК-Латвия» обратилась за консультацией, полагает, за такими предложениями скрывается самый обычный бизнес.
– Такие объявления подают люди, использующие отработанную схему заработка. Она позволяет заполучить любую недвижимость, будь то квартира, дом или хутор, ниже рыночной стоимости, – рассказывает Александр Кведарс.
Механизм приобретения выглядит так. Допустим, ваша квартира стоит 50 000 евро. В то же время ее доля не будет пропорционально равной предлагаемой сумме. Например, за ½ предложат не 25 тысяч, а 10–15 тысяч, а за ¼ часть – и того меньше.
Так, за довольно небольшие деньги некая фирма или сам маклер станет совладельцем вашей недвижимости со всеми вытекающими из этого правами распоряжаться ею. И уже не важно, какая доля вашего имущества принадлежит такому лицу. Даже если он выкупил всего ¼ часть квартиры или дома, с ним придется считаться, – продолжает юрист.
Наш собеседник уверен, что поскольку изначально цель покупателя долей недвижимости – обогатиться, то подобная сделка практически неминуемо несет за собой вполне конкретные проблемы для совладельцев квартиры. Следует учитывать, что чаще всего часть вашего имущества приобретается не для проживания. Следующим шагом покупателя, скорее всего, будет атака на вашу часть собственности.
Каким образом действуют такие маклеры? Сначала он предлагает совладельцу квартиры или дома по праву первой руки снова выкупить у него приобретенную долю, но уже дороже. Но тут уже цена четверти или половины квартиры приближается к рыночной.
Предположим, пожилой родитель умер и оставил квартиру двум детям – дочери и сыну, каждая из которых стала совладелицей ½ части недвижимости. Однако в квартире живет только дочь, сын никакой выгоды от нее не получает и поэтому решил продать свою часть за 10 000 евро по такому вот объявлению.
Что случится дальше? Скорее всего, представители фирмы отправятся на переговоры с сестрой и предложат ей выкупить эту половину квартиры, но уже дороже – например, за 20 000 евро.
По Гражданскому закону у сестры будет два месяца, чтобы принять решение об использовании права первой руки на покупку части совместной собственности.
– Если совладельцы отказываются использовать это право или игнорируют письмо, поскольку предложенная фирмой сумма явно невыгодна, то часть квартиры, скорее всего, будет продана третьему лицу, – рассказывает Александр Кведарс. – А далее в ход пойдут непопулярные меры, чтобы вынудить сестру продать свою половину квартиры за копейки. Нет, физической расправы не будет, поскольку такие «бизнесмены» обычно чтут Уголовный кодекс. Чаще всего обещают подселить к реально проживающему в квартире человеку разнообразный антисоциальный элемент, который превратит жизнь человека в ад. Причем покупатель доли имеет право так поступить, поскольку является совладельцем вашей квартиры.
Психологическая устойчивость у людей разная. Если человек сдается и продает свою часть квартиры, то «предприниматель» получает в собственность жилье значительно дешевле рыночной стоимости, заплатив за квартиру не 50 000 евро, а примерно половину. Чистый доход от таких сделок посчитать нетрудно. Главное для такого бизнесмена, это запастись терпением, – поясняет Александр Кведарс.
Иначе развиваются события, когда проживающий в квартире человек не соглашается отдать свое задешево.
Раз-два-три, продано!
В таком случае любой совладелец имеет право обращаться в суд, требуя, чтобы другие собственники продали ему свои доли или недвижимость была выставлена на аукцион.
По словам юриста, чаще всего такие предприниматели настаивают именно на аукционе. Этому есть несколько причин. Во-первых, на реальном аукционе цена объекта возрастает, поскольку он продается не по частям, а целиком. Во-вторых, если оценка рыночной стоимости квартиры высока, то все причастные к сделке неплохо заработают. Если же оценка занижена (нередко на аукционе фигурирует стоимость именно быстрой принудительной продажи, которая может оказаться как минимум на 30% ниже рыночной), то «предприниматели» сами выкупают недвижимость через подставных лиц – друзей, родственников и т. п.
– В любом случае, если в сделку замешан нечестный предприниматель, то он неплохо на ней заработает. Прибыль может превысить вложения в полтора, а то и два раза. Причем недобросовестному совладельцу и делать ничего не надо, чтобы получить деньги. А бывший владелец, оставшийся без недвижимости, получит свою часть денег, пропорциональную оставшейся части недвижимого имущества. Но в любом случае денег на равнозначную квартиру человеку уже не хватит, – считает Александр Кведарс.
Кто первый встал, того и тапки
Сейчас в Латвии часто встречаются объявления о покупке долей собственности. Конечно, далеко не каждая квартира или дом находятся в совместной собственности. Но таких объектов все-таки немало. Например, квартира может оказаться в собственности нескольких лиц в результате наследования (часть квартиры получают дети, часть – супруг усопшего), развода (квартира делится между бывшими супругами пополам) или дарения (человек дарит по половине квартиры, например, каждому из племянников). Если совладельцы недвижимости не находят общего языка друг с другом, то они – потенциальные жертвы описанной Александром Кведарсом схемы.
У покупателя, который приобрел даже небольшую долю вашей недвижимости, есть реальный механизм, позволяющий заполучить весь объект целиком.
Тут уместно задать вопрос, кто в твердом уме и трезвой памяти согласится на такую сделку?
– В жизни может произойти все, что угодно, – говорит Александр Кведарс. – Давайте рассмотрим такую ситуацию. Например, у квартиры или дома двое-трое владельцев. Коммунальные услуги оплачивает тот, кто пользуется недвижимостью, а вот содержание имущества по закону лежит на всех собственниках. Одному из них такая обязанность в тягость, и он принимает решение избавиться от своей доли. Соблюдая правило первой руки, он предлагает другим совладельцам выкупить его долю. Если стороны договорились и согласны, сделка проходит спокойно и гладко. В случае, когда согласия нет, совладелец может продать свою долю
Решили подраться в ответ
В распоряжении «МК-Латвии» оказалось любопытное решение Верховного суда. Печально известная компания Reversed, связанная с адвокатом Нормунтом Шлитке, 3 марта 2014 года предъявила в суд иск против нескольких лиц о прекращении совместной собственности из двух жилых зданий и четырех подсобных строений на земельном участке площадью в 1387 кв. м.
Истцу – компании Reversed – на момент обращения в суд принадлежало всего 1/90 идеальной доли от общей собственности. Однако истец требовал прекратить совместную собственность в соответствии со ст. 1075 Гражданского закона (по усмотрению суда).
Рижский окружной суд 21 февраля 2018 года решил, что все имущество должно быть продано с аукциона. И это – несмотря на то, что фирме Reversed принадлежало всего 5 квадратных метров этого хутора.
Настоящие владельцы недвижимости решили не сдаваться и обратились в Верховный суд, который встал на их сторону и вернул дело на повторное рассмотрение в инстанцию апелляционного суда.
Верховный суд посчитал, что остальные собственники имеют общую историю в отношении дома. Это их постоянное и единственное имущество, а владелец 5 кв. м пытается их принудительно выселить. По мнению суда, любой покупатель, приобретая долю общей собственности, должен преследовать такие законные цели, как, например, управление совместной собственностью. В свою очередь, если целью покупателя является обогащение, как в данном случае, то он, по мнению суда, не может требовать таких радикальных мер, как продажа общей собственности с аукциона.
– При рассмотрении дела у суда сложилось впечатление, что истец всего лишь преследует цель достаточно легко получить сверхприбыль, – поясняет Александр Кведарс.
По его мнению, решение Верховного суда показывает, что у жителей Латвии есть возможность побороться за свое имущество и не допустить принудительной продажи с аукциона и выселения. Но в деле точка еще не поставлена.
Комментирует владелец компании по недвижимости Андрей Козел:
– Практика покупки идеальных долей недвижимости в Латвии широко не распространена. На таком виде коммерческой деятельности специализируются отдельные юристы, адвокаты и просто разбирающиеся в юридических вопросах люди. Единственная их цель – получение максимальной прибыли при минимальных вложениях. В двух словах схема выглядит так: за небольшие деньги человек покупает идеальные доли дома или квартиры, после чего предлагает другим совладельцам продать и все остальное. Если совладельцы упрямятся, к ним применяют различные методы давления. Я не хотел бы о них говорить, но подселение антисоциальных элементов – самый мягкий способ. Давление на второго совладельца осуществляют совершенно беспринципные люди, тогда как сам организатор нередко находится за границей.
Жертвами таких схем чаще всего становятся именно пожилые люди, а также социально незащищенные и одинокие. Их способности к сопротивлению ниже, их легче напугать, сломить, заставить. К тому же они не имеют возможности нанять адвоката для защиты своих интересов. Я не рекомендую отзываться на такие объявления. Если уж вы столкнулись с ситуацией, когда необходимо избавиться от своей доли в общем имуществе, обращайтесь в солидные компании или юристам, которым вы доверяете. Они все сделают грамотно с учетом интересов всех совладельцев. В противном случае вы рискуете потерять все.