Растущие строительные расходы, нехватка стройматериалов и резко повышающаяся инфляция приводят к опасениям по поводу доступности жилья в ближайшем будущем.
Балтийский индекс доступности жилья отображает возможности среднего домохозяйства позволить себе приобрести квартиру площадью 55 квадратных метров с помощью ипотечного кредита в одной из столиц стран Балтии. С учетом средней процентной ставки и цены жилья рассчитываются ежемесячные платежи, которые нужно направлять на погашение долговых обязательств, и они соотносятся с развитием полутора средних зарплат нетто в соответствующем городе.
В годовом сечении индекс доступности жилья вырос в Вильнюсе, а уменьшился в Риге и Таллине. В начале этого года низкие процентные ставки способствовали доступности жилья, однако этого было недостаточно, чтобы ее в годовом сечении улучшить в Риге и Таллине – в этих балтийских столицах рост цен на жилье превысил рост зарплат. В то же время в Вильнюсе зарплаты росли быстрее, чем цены, и в годовом сечении индекс вырос.
Важно отметить, что в сравнении с четвертым кварталом прошлого года индекс доступности жилья уменьшился во всех балтийских столицах. Несмотря на колебания, индекс показывает, что при нынешних рыночных условиях и методологических приближениях индекса жители всех трех столиц Балтии в среднем домохозяйстве жилье по-прежнему могут себе позволить.
Данные показывают, что в первом квартале в Риге средняя цена квартиры выросла на 8.9%. Надо напомнить, что сделки все еще регистрируются с временным сдвигом. Статистика показывает сделки как уже завершенные, а не как резервирование квартир на данный момент.
Резко растущие строительные расходы существенно подняли цены резервирования, в результате чего прирост цен на новое жилье в первом квартале этого года, скорее всего, будет стремительнее, чем показывают данные. В отдельных случаях период от резервирования до завершения сделки может достигать даже двух лет.
Средняя зарплата в начале этого года продолжала возрастать. Однако большую часть роста начинает съедать резко растущий уровень потребительских цен. Ожидается, что покупательная способность населения в этом году уменьшится, а период восстановления в лучшем случае ожидается лишь в следующем году.
Инфляция набирает силу, поэтому уменьшается объем свободных средств у населения. В сочетании с незнанием того, каким будет размер прироста цен, жители, вероятно, спешат приобрести жилье сейчас, так как боятся дальнейшего прироста цен. Это может привести к кратковременному повышению активности рынка, после которого последует спад.
Война в Украине способствовала росту инфляции во всем мире. В результате этого центральные банки, в том числе Европейский центральный банк (ЕЦБ), борясь с растущим уровнем цен, поднимают процентные ставки. В большей части ипотечных кредитов в Балтии включены плавающие процентные ставки. Повышение процентных ставок повышает расходы на обслуживание ипотечных кредитов, что может уменьшить желание населения увеличивать имеющиеся или брать на себя новые долговые обязательства.
В данном индексе доступности жилья разработаны сценарии, которые моделируют изменения доступности жилья в результате повышения процентных ставок.
Сценарии показывают, что доступность жилья существенно уменьшится, однако жилье останется достаточно доступным.
Третий, или рисковый сценарий, вероятность реализации которого очень низка, указывает, что жилье станет недоступным в Вильнюсе и Таллине. Среднее жилье в Риге при таком сценарии останется доступным, однако недоступными станут квартиры в зданиях новых проектов.
Растущие цены строительства будут направлять вверх цены на жилье, а рост зарплат, скорее всего, больше не будет таким стремительным, как в прошлом году. Резко растущая инфляция уменьшает реальную зарплату и объем свободных средств работающих.
Прирост процентных ставок повысит расходы на обслуживание ипотечного кредита. Растущие ежемесячные платежи по ипотечному кредиту приведут к дополнительному давлению на сокращающуюся покупательную способность населения.
В результате этих факторов в ближайшее время улучшения индекса доступности жилья, скорее всего, зарегистрированы не будут.