Один осмотр в год вместо двух: когда проводить его перед отопительным сезоном, теперь решают собственники 0 68

До сих пор интервалы между осмотрами различались в зависимости от того, что именно проверялось (один или два раза в год), а инженерные сети, находящиеся в помещениях общего пользования дома, необходимо было осматривать дважды в год. Обязанность проводить дополнительные осмотры не изменилась: их по-прежнему необходимо проводить, если этого требует техническое состояние здания, а также после аварий, бурь, наводнений или сильных дождей.

В основе изменений лежит стремление снизить административную нагрузку. В аннотации к поправкам Министерство экономики указало, что визуальный осмотр позволяет выявить лишь видимые повреждения, но не скрытые дефекты, которые могут стать причиной аварий, а средства (ориентировочная стоимость одного осмотра составляет от 20 до 60 евро) целесообразнее вкладывать непосредственно в ремонтные работы.

На отопительный сезон эти изменения влияют сильнее, чем может показаться, если судить только по изменению периодичности осмотров. В осмотре инженерных сетей общего пользования дважды в год была своя логика: повреждения в системе теплоснабжения чаще всего возникают в начале отопительного сезона, поэтому систему имело смысл проверять как перед началом сезона, так и после его окончания. Правила не устанавливают, в каком именно месяце должен проводиться единственный ежегодный осмотр.

«Когда проводить проверку, теперь определяют уже не правила, а рабочий план управляющего и решения собственников квартир, — говорит операционный директор Civinity Group Тадас Матёшайтис. — Раньше календарь отчасти думал за нас. Теперь кто-то должен сделать этот выбор осознанно, и сентябрь — последний месяц, когда это можно сделать без спешки».

Есть три области, в которых от этого выбора напрямую зависят расходы:

Тепловой узел и стояки. Утечки и неисправные вентили выявляются не при осмотре пустой системы, а во время ее первого заполнения и проверки давления. В сентябре это плановые работы, и еще есть время заказать запасные части и сравнить предложения. Но когда отопление уже включено, те же самые работы становятся аварийными. Замену балансировочных клапанов или автоматики управления тепловым узлом во время отопительного сезона обычно уже невозможно запланировать, поэтому неравномерное распределение тепла в здании может сохраняться всю зиму.

Крыша и отвод дождевой воды. Длительное увлажнение конструкций и теплоизоляции приводит к ухудшению их теплотехнических свойств, а последствия сырости — плесень, отслоение отделки, коррозия — обычно обходятся дороже, чем устранение первоначального повреждения.

Вентиляция и дымоходы. Засоренные вентиляционные решетки и непроверенные дымоходы являются непосредственным источником проблем с влажностью, а в зданиях с газовым оборудованием или отоплением на твердом топливе это еще и вопрос безопасности.

Вместе с тем широко распространенное мнение о том, что «зимой это сделать невозможно», преувеличено. Для стандартных материалов на цементной основе производители обычно устанавливают нижнюю температурную границу около +5 °C, однако существуют и зимние смеси, с которыми можно работать уже при температуре от −10 °C.

Правда, это требует времени и подходящих условий. Например, время высыхания одного из таких продуктов при температуре от −10 до −5 °C составляет около четырех дней вместо двух при плюсовой температуре. Кроме того, работы нельзя проводить на обледеневшей поверхности, при сильном ветре или высокой влажности воздуха.

Определяющим фактором является не сама температура, а соблюдение требований технической документации производителя, поскольку именно отступление от них может привести к сокращению гарантийного срока. На практике это означает более дорогие материалы и очень ограниченное время для проведения работ, поэтому зимой чаще выбирают временное решение, а полноценный ремонт откладывают до следующего теплого сезона.

Стоит также разграничивать, кто и за что отвечает, поскольку на практике это часто путают. Закон об управлении жилыми домами определяет обязательные действия по управлению: санитарное обслуживание, обеспечение услуг, обследование дома и находящегося в нем оборудования, техническое обслуживание и текущий ремонт, а также мероприятия по повышению энергоэффективности. За каждое из этих действий отдельно голосовать не требуется, однако собственники обязаны обеспечить необходимое финансирование, а интервалы технического обслуживания устанавливаются производителем оборудования или нормативными актами, а не управляющим по собственному усмотрению.

Техническое обследование — это уже другое. Речь идет об углубленном исследовании повреждений с привлечением сертифицированного специалиста. Оно проводится, если при визуальном осмотре обнаружены повреждения или какая-либо часть конструкции превысила свой средний срок службы. В ежемесячную плату за управление домом такое обследование не входит.

В свою очередь, решения об утеплении здания, реконструкции систем или замене крыши принимает сообщество собственников квартир. Управляющий готовит для принятия этих решений предложения, сметы расходов и предупреждения, однако самостоятельно такие решения не принимает.

«Чаще всего до последнего момента откладывается не сам ремонт, а решение о его проведении, — отмечает Матёшайтис. — Технически работы можно выполнить за несколько недель, однако принятие решения и обеспечение финансирования занимают месяцы».

В сентябре стоит выяснить три вещи: проводился ли уже в этом году визуальный осмотр дома и что было выявлено; включены ли выявленные проблемы в план работ по управлению домом и как предполагается их финансировать; требуется ли для устранения каких-либо из них решение сообщества собственников квартир.

Один шаг, однако, стоит сделать уже на этой неделе: связаться с управляющим, попросить предоставить результаты последнего осмотра и, если для устранения каких-либо выявленных проблем требуется решение сообщества собственников, назначить дату общего собрания или опроса еще до наступления первых холодных дней.