Далеко ли до Германии?
Осень не принесла видимых признаков изменения сложившегося статуса–кво на рынке жилья, пишет в своем обзоре аналитик, доктор экономических наук Ксения Иевлева. Несмотря на рекордный объем предложения квартир и дискуссии о возможностях государства по поддержке ипотечных заемщиков, сделки пока продвигаются медленно.
Однако в сегменте аренды явно происходит смена парадигмы: жители начинают принимать новую реальность, касающуюся как соотношения арендной платы к потенциальным платежам по кредиту, так и других преимуществ аренды. Такая модель соответствует рынку недвижимости Западной Европы, где жители при выборе аренды жилья ценят мобильность и возможность адаптации места проживания к потребностям данного этапа жизни.
Например, в прошлом году в Германии более 53% населения проживало в арендованной недвижимости, в Австрии — 49%, в Дании — 40%, тогда как в Латвии — всего 16%. В настоящее время вариант аренды становится все более актуальным, о чем свидетельствует как рост интереса участников рынка со стороны покупателей и продавцов, так и более доступный размер арендной платы по сравнению с ежемесячным платежом по ипотеке.
Что пытаются продать
С начала года предложение квартир на продажу в Латвии стабильно продолжает расти, достигнув рекордного уровня, который наблюдался в период с 2013–2014 годов. Большую часть предложения вторичного рынка составляет жилье в серийных домах, однако недвижимость в новых проектах, приобретенная с помощью ипотечного кредита в последние три–пять лет, также все чаще фигурирует в рекламе. Некоторые владельцы решили продать такие квартиры по разным причинам, например, ежемесячный платеж по кредиту превышает указанную арендную плату или владельцам надоело сдавать собственную квартиру.
Несмотря на большое предложение квартир на продажу, в октябре количество квартир, доступных для покупки в Риге, сократилось на 7% по сравнению с месяцем ранее: в продаже было 4400 квартир, более половины из которых — объекты в серийных домах.
Количество квартир, доступных для аренды, также сократилось на 5% (2870 объектов). Более 40% всего арендуемого жилья предлагается в серийных домах.
На первичном рынке новых проектов в микрорайонах Риги в октябре можно было приобрести 1350 квартир (на 60 объектов больше, чем месяцем ранее). Средняя цена помещений в объявлениях о продаже составила 2785 евро/кв. метр, а в реальных сделках средняя цена составляет 2630 евро/кв. метр.
Большинство сделок в новых проектах происходит в проектах, которые уже готовы, находятся в эксплуатации или на завершающей стадии строительства, тогда как проекты, существующие только на бумаге и строительство которых запланировано на следующий год и через два года, бронируются медленно. С другой стороны, на вторичном рынке новостроек в октябре цена квадратного метра жилья осталась неизменной как в микрорайонах (1950 евро/кв. метр), так и в центре Риги (2650 евро/кв. метр).
Районы, кварталы, жилые массивы
Жилье в серийных домах продолжает сохранять наибольшую активность рынка.
Количество квартир, доступных для покупки в микрорайонах Риги, в октябре достигло 2235, при этом предложение за месяц сократилось на 7%. Средние цены сделок на серийное жилье в микрорайонах в октябре составили 1010 евро/кв. метр.
Незначительно увеличилось и количество сдаваемых в аренду квартир в серийных домах — с 1150 квартир в сентябре до 1175 квартир в октябре. Самый активный интерес покупателей наблюдается к небольшим 1–2–комнатным квартирам, которые преимущественно приобретаются за счет собственных средств. Жилье большой площади ждет своих реальных покупателей еще сравнительно долго.
Несмотря на минимальные ежемесячные изменения предложения, рынок аренды продолжает сотрясать сегмент жилья. Особенно активен рынок аренды в центре, где собственники охотнее находят для своих квартир надежного арендатора, чем выставляют их на продажу, понимая, что хорошая недвижимость — это отличная инвестиция в будущее.
Руководитель проектов по аренде Лаура Бергмане отметила, что владельцы тщательно учитывают размер ежемесячной арендной платы и корректируют цены в соответствии с требованиями рынка, чтобы найти арендатора жилья как можно раньше, до больших счетов отопительного сезона, или удержать нынешнего: "Рост арендной платы в октябре прекратился — на данный момент он остается на уровне августа и в ряде случаев снижается в пределах 10–20%. Скорость сделки определяется соответствием цены рынку и качеством недвижимости — есть квартиры, которые сдаются за несколько часов или дней, а есть те, которые не могут найти арендатора в течение нескольких месяцев — обычно объекты большой площади.
Кто сдает квартиры
Часть объявлений об аренде недвижимости дают жители Латвии, которые уезжают на заработки за границу и хотят сдавать в аренду имеющуюся здесь недвижимость на время своего отсутствия.
Также еще есть семьи, которые проводят зимний сезон в более теплых странах и предпочитают не оставлять недвижимость пустующей, а сдавать ее в аренду на короткий срок, например, на срок 3–5 месяцев. Спрос на качественное арендное жилье очень высок.
Регионы
Движение на рынке недвижимости не остановилось также в регионах, хотя темпы сделок в Земгале, Видземе и Курземе относительно медленные.
Сегмент аренды в Валмиере обычно активен, спрос значительно превышает предложение. Для квартир с месячной арендной платой до 270 евро арендаторы находятся быстро, тогда как цена, предлагаемая сейчас на рынке, в размере 350 евро в месяц за качественно отремонтированную и меблированную однокомнатную квартиру, не вызывает интерес у потенциальных арендаторов. С другой стороны, предложение квартир в аренду в Земгале выросло, а стоимость некоторых 2–3–комнатных квартир несколько снизилась.
Покупатели в основном ищут квартиры по цене до 70 000 евро.
В сегменте частных домов в регионах заметен интерес к качественной недвижимости с максимальной ценой до 200 000 евро. Спрос на объекты, требующие капитального ремонта, может наблюдаться только в тех случаях, когда объекты могут быть приобретены с правом выкупа.
На рынке недвижимости Юрмалы достигнуто максимальное предложение — в конце октября количество выставленных на продажу особняков и квартир даже несколько снизилось. Это, в свою очередь, указывает на умеренное снижение цен на недвижимость в ближайшие месяцы при условии, что ставка Euribor не будет продолжать расти. Учитывая стагнацию рынка жилья Юрмалы, девелоперы готовы говорить как о снижении цен на квартиры, так и о специальных предложениях.
Общий объем предложения частных домов в Латвии увеличился почти на 30% по сравнению с третьим кварталом прошлого года. Хотя предложение, кажется, растет, значительную часть составляют дома жилой площадью более 250 кв. метров и ценой более 250 000 евро — спрос на такие большие площади и ценовой диапазон минимален.