Всего в прошлом году по мошенничеству в Латвии был начат 121 уголовный процесс. Преступления с недвижимостью среди них выделяются особо — ведь суммы в них фигурируют достаточно большие.
Дело о продаже квартиры двум покупателям
Покупателям квартиры стоит быть бдительными: отнюдь не все продавцы ведут себя честно. К примеру, 24 мая суд Видземского предместья Риги рассмотрел дело рижанки А., которая попыталась получить деньги за одну квартиру сразу с двух покупателей.
1 апреля 2015 года к ней обратился заинтересованный покупатель и высказал желание купить квартиру. А дама, в свою очередь, умолчала, что еще 7 октября 2014 уже продала это жилье.
Новый покупатель, уверенный, что сделка состоится, дал ей 1000 евро в качестве задатка, а через две недели — 14 апреля 2015 года — они заключили договор о продаже. Покупатель при этом отдал еще 6000 евро в счет сделки, то есть в сумме получилось 7000 евро.
И тут выяснилось, что квартира уже продана.
К моменту суда А. полностью признала свою вину, заключила с обвинением соглашение и начала возмещать потерпевшему ущерб.
Итог: суд приговорил даму к году условно. При этом обманщицу обязали компенсировать пострадавшему оставшиеся убытки — 4314,97 евро.
«Отжим» дома по доверенности к корроборацией
Один из стандартных приемов злоумышленников — кидок с помощью доверенности. Их жертвы зачастую люди пожилые и зачастую просто не понимают сути формулировок. Поэтому на словах владельцам недвижимости обещают одно, а вот по документам оказывается, что жертвы сами предоставляют махинаторам самые широкие полномочия.
17 мая суд Видземского предместья Риги рассмотрел дело трех махинаторов, которые пытались с помощью доверенности заполучить дом пожилой дамы Е.
Судя по материалам дела, в 2010 году троица наметила себе жертву: рижанку, у которой они решили отобрать жилище. Они заходили к ней в гости, обещали свою помощь и уговорили пожилую даму подписать доверенность на совершенно незнакомого ей человека — Б.
2 июня 2010 года женщину отвели к нотариусу, где она подписала доверенность на имя Б., включавшую в себя, среди прочего, корроборацию (регистрацию) недвижимости.
К следующему дню у группы уже были готовы два договора купли—продажи, согласно которым владелица продает в два приема по половине своего дома. Оба договора выглядели так: в течение месяца покупатель платит 5000 евро, а остальную сумму — 24 286 евро — в течение двух лет с момента закрепления прав собственности.
Правда затем троица чуть подкорректировала договоры, «нарисовав» еще и поправки к ним — с несколько большими суммами. Видимо, чтобы не вызывать подозрений при регистрации, что дом продается по цене небольшой квартирки.
4 июня 2010 года один из участников аферы отправился с этими документами в Земельную книгу, чтобы оформить права на дом нового владельца — стоимость недвижимости при этом оценивалась в 70 000 латов. И уже 12 июля Б., пользуясь доверенностью, подписал просьбу о закреплении прав.
Один из аферистов даже сделал перечисления денег на счет владелицы квартиры (по 10 000 евро) с пометками «договор купли—продажи такой—то». Но затем получивший доверенность Б. все вернул обратно.
В Земельной книге эта история выглядела довольно достоверно. Но обман все же раскрылся, и причинить владелице дома реального ущерба аферисты не успели.
В суде все трое вину признали и договорились с обвинением о наказании.
Кстати, все трое оказались ранее не судимыми. В итоге их наказали штрафами. Один получил штраф в 5 минималок (2150 евро), двое — по 10 минималок (4300 евро).
Про покупателя, обманувшего два суда
Еще один любопытный квартирный процесс, который как нельзя лучше иллюстрирует: не стоит участвовать в сложных, сомнительных схемах.
30 ноября 2018 года Сенат Верховного суда рассматривал дело обвиняемого Д., которого сначала оправдали в мошенничестве в крупных размерах, но в суде второй инстанции признали виновным и приговорили к штрафу в размере 6450 евро. Кроме того, он должен был заплатить компенсацию ущерба пострадавшей стороне — 66 900 евро.
Обвинение излагает эту историю так: 8 октября 2002 года покупатель квартиры Д. заключил с продавцом Ф. договор о ее приобретении. Однако 11 октября того же года договор был отменен специальным отменительным договором. Он вступил в силу в момент подписания.
Продавец думал, что все отношения с Д. в этот момент прекратились, ведь он даже вернул первый взнос — 10 000 латов. Но дальше в жизни продавца случились неприятности: он попал в тюрьму, где провел несколько лет — с 3 апреля 2003 года по 15 августа 2008 года. Этим и решил воспользоваться Д.
11 мая 2005 года он отправился в Рижский третейский суд и потребовал исполнения договора купли—продажи, умолчав, что договор был отменен. Суд в отсутствии продавца, да еще и под влиянием рассказов Д. — тот якобы устал годами требовать выполнения договора, признал право Д. на квартиру.
Дальнейшее понятно: с приговором третейского суда в свою пользу Д. обратился в суд Латгальского предместья Риги с просьбой о выдаче исполнительного листа. И тут тоже все сложилось удачно: суд постановил закрепить право собственности на квартиру за Д. После чего права покупателя были внесены в Земельную книгу.
После этого молниеносно — 19 декабря 2005 года — Д. продал чужую квартиру и получил за это 66 900 евро.
В суде Д. настаивал на своей невиновности: он уверял, что просто никогда не соглашался с отменой договора.
К тому же его защита настаивала: у покупателя квартиры нет юридического образования, нет и никаких специальных знаний, он вообще ничего не понимает про третейские суды и какие нужны документы. Зато свидетели обвинения, да и сам пострадавший — все сплошь сокурсники с юридического факультета ЛУ. И тут большой вопрос, кто на самом деле пострадавший.
...Тут, уважаемые читатели, у человека, далекого от судебных баталий, неизбежно должен возникнуть вопрос: что за ерунда произошло с этим самым «отменительным договором» и зачем он был нужен?
По версии покупателя квартиры, продавец к этому времени был под следствием по другому делу, он боялся конфискации и пытался вывести из—под удара свою собственность. Из—за этого якобы и возник дополнительный ход с отменительным договором.
«Это финт против конфискации!»
Покупатель квартиры в ходе процесса настаивал: будущий потерпевший продал ему жилье за 10 000 латов, но при этом пообещал вскоре вернуть деньги и отменить сделку весной 2003 года. А сам через 3 дня обманным путем получил его подпись на одном из экземпляров отменительного договора, сказав, что таким образом успокоит жену. Сам же продавец квартиры Ф. договор не подписал и деньги не вернул.
Как пояснил суду покупатель, опасаясь конфискации, Ф. попросил его сходить в третейский суд — получить и переписать на себя его квартиру. Иск при этом составил друг продавца. И все получилось. В итоге покупатель Д. продал квартиру как свою.
Но 16 января 2012 года продавец Ф. обратился в полицию, указав, что он еще 11 октября 2002 года в присутствии двух свидетелей подписал два отменительных договора и вернул покупателю Д. 10 000 латов. В качестве доказательства Ф. предоставил оригинал заявления Д. в третейский суд с подписью Д., но без печати суда. Это, по его мнению, доказывает, что Ф. взаимодействовал с юристом, который составлял иск от имени Д.
В общем, как видим, уважаемые читатели, дело оказалось очень непростым.
И тем не менее Сенат счел, что покупателя квартиры Д. осудили справедливо и не стал менять приговор суда второй инстанции.
Эксперты: не надо торопиться!
Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA совместно с представителями Управления по борьбе с экономическими преступлениями недавно провела для специалистов семинар о том, как бороться с мошенничествами на рынке недвижимости.
Вот на что, в частности, рекомендуется обратить внимание:
* мошенники могут использовать поддельные документы присяжного нотариуса о приобретении недвижимости задним числом (прошение о закреплении, договор купли или дарения, частное завещание без нотариального заверения), которые подаются в Земельную книгу;
* нередко происходит отчуждение недвижимости на основании доверенности. Доверенное лицо злонамеренно использует полномочия, предоставленные доверителем, или же получает доверенность в обмен на «бонусы». Выдавая себя за благотворительную организацию, мошенники предлагают доверчивым людям материальную поддержку и улучшение условий жизни и хитростью получают полномочия распоряжаться их собственностью, в результате собственность отчуждается;
* может быть использована подмена договора: малообразованных людей с материальными трудностями при заключении договора вводят в заблуждение о содержании договора (человек считает, что заключает договор займа, а на самом деле речь идет о купле—продаже недвижимости). В обоих последних случаях используются частные документы, а не форма нотариального акта.
Выявленные случаи показывают, что мошенники не работают в одиночку. Это целая цепь — от первого лица до добросовестного покупателя имущества, и у каждого в этой цепочке есть свое место: один находит недвижимость, второй подделывает документы, третий подписывает, четвертый получает деньги, пятый ищет новых владельцев и др. Бывали случаи, когда уже находящуюся в судопроизводстве арестованную квартиру через какое—то время пытаются снова продать при помощи уже других схем;
* информация об интересных для преступников объектах недвижимости поступает к ним от домоуправлений, от участковых полицейских инспекторов, социальных работников, нотариусов, были подозрения также в отношении семейных врачей и работников социального ухода. В настоящее время сложилось хорошее сотрудничество с судьями Земельной книги и нотариусами, которые активно сообщают о подозрительных сделках. Многие из дел удалось раскрыть только с их помощью, потому что лицо, пытающееся получить недвижимость мошенническим путем, не доходит до Земельной книги и задерживается уже в ее отделении, так как у судей достаточно информации о рисках, на которые следует обращать внимание.
Как не попасться в лапы мошенников? Обязательно нужно проверять документы, которые предъявляет человек. Часто используются липовые документы, недвижимость пускается по цепочке и продается первому покупателю.
Одним из признаков потенциального мошенничества с недвижимостью может быть ее цена. Такие сделки протекают молниеносно, цепочка должна быть быстрой и короткой, недвижимость реализуется за неделю—две. Нередко мошенники стремятся заключить нечестную сделку как можно скорее — ее ускоряют искусственно, устанавливая подозрительно выгодную продажную цену.
Еще одним признаком мошеннической сделки являются желание заключить ее без участия нотариуса и предъявление нотариально не заверенных документов. Поэтому никогда не нужно спешить со сделкой, лучше лишний раз убедиться в ее законности. Также, чтобы избежать мошенничества, лучше заранее позаботиться о наследовании недвижимости и привести в порядок документы.
Что еще стоит учесть: для уменьшения риска подачи в Земельную книгу поддельных и не соответствующих воле владельца недвижимости документов на портале Земельной книги появилась бесплатная услуга каждому быть информированным о действиях с недвижимостью в Земельной книге. Заказав услугу надзора за своей собственностью, владелец немедленно получает на электронную почту уведомление, если по конкретному объекту подано на регистрацию прошение о закреплении.
Николай КУДРЯВЦЕВ.