• Agija,
  • Aldonis,
  • Иван,
  • Трохим
Гороскоп
Подписка
Конкурс
Поиск ПоискRSSFacebook InstagramЛента новостей
Люблю! ЛЮБЛЮlife
Видео Видео
telegraf.bb.lv Telegraf
Программа Программа
Reklama.lv Reklama.lv


Гороскоп Погода
Подписка Конкурс сочинений Люблю! Люблю! Reklama.lv Reklama.lv telegraf.bb.lv Telegraf Программа Программа Видео Видео Facebook Facebook Instagram Instagram


Как в Латвии избежать неприятностей при сдаче/аренде жилья

Размер текста Aa Aa
Экономика / Недвижимость
ЭКСКЛЮЗИВ! 06:32, 5 февраля, 2020 4

Как избежать подводных камней в процессе сдачи жилья в аренду или съема квартиры, порталу bb.lv рассказывает консультант по жилищным и коммунальным вопросам юрист Айвар Силиниекс.



Если вы арендодатель

— Законодательством не возбраняется, если собственник квартиры желает предоставить ее во временное пользование другим людям — то есть арендаторам. Согласно действующим нормативным актам собственник вправе свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе и сдавая его в аренду. На первый взгляд, все просто: нашел желающих, договорился, дал ключи, раз в месяц встретился, получил деньги за жилье. На самом же деле существует масса нюансов, которые необходимо учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Совет 1: ознакомьтесь с нормативной базой

Вопрос о сдаче жилья в аренду регулируют следующие правовые нормы:
— Закон о квартирной собственности (Dzīvokļa īpašuma likums) — статья 9 Права собственника квартиры (Dzīvokļa īpašnieka tiesības), пункт 1: "Владеть и пользоваться квартирной собственностью, извлекать из нее выгоду, использовать ее по своему усмотрению для приумножения имущества и использовать ее любым способом, насколько собственника квартиры не ограничивают законы и насколько это не создает помех другим собственникам квартир", и пункт 4. — передача квартирной собственности в пользование другим лицам;

— гражданский закон — статьи 864, 927, 1036, 1038, 1068, 1401–1404, часть четвертая Закона — подразделы первый–третий, а также статьи 1474–1475;

— налоговое законодательство;

— другие действующие нормативные акты.

Важный момент: являетесь ли вы единоличным собственником квартирной собственности. Если да, то вы вправе самостоятельно распоряжаться своей собственностью. Но если квартира принадлежит не только вам, но и другому лицу (лицам), то без его (их) согласия вы не вправе распоряжаться совместной собственностью и единолично сдать жилье в аренду.

Регулирующих и определяющих законодательных норм в данном случае достаточно много, а в отдельных случаях их может быть еще больше. Соблюдать их необходимо.

Совет 2: с договором или без?

Сдавая квартиру в аренду, необходимо определиться, каким образом вы планируете заключить сделку — устно, письменно, письменно нотариально или с записью в Земельной книге. Может показаться, что вполне достаточно договориться устно, дабы избежать расходов в виде уплаты налогов, но на самом же деле официально заключенный договор аренды позволит вам защитить себя в случае возникновения каких–либо форс–мажорных неблагоприятных ситуаций. Например, может случиться так, что арендатор начнет задерживать арендную плату, а то и вовсе перестанет ее платить. Или повредит имущество, или вы захотите досрочно прекратить действие договора аренды… Когда нет договора, то, по сути, нет вообще никаких закрепленных хоть в каком–то виде договоренностей.

Сдача квартиры в аренду без договора — наихудший вариант из всех, какие только можно придумать. В этом случае не защищен никто из участников сделки — соответственно никто никому ничего не должен.

Преимущества сделки, оформленной в письменном виде (в идеале — если договор аренды занесен в Земельную книгу) очевидны:

— сделка официально зафиксирована;

— вы вправе переложить бремя оплаты коммунальных услуг в полном объеме на арендатора. Поставщики услуг будут напрямую работать с арендатором, а не с вами, и это поможет вам избежать возможных проблем и затрат в случае задержки платежей или их неуплаты;

— вам надо будет меньше платить налог, так как он будет только с суммы аренды, а не с аренды + коммунальные платежи. К сожалению, данный подход оправдан только при длительных договорных отношениях (более трех месяцев).
Договор аренды можно заключить и просто в письменном виде, подписав всеми сторонами. Договор, подписанный обеими сторонами, имеет законную юридическую силу. Правда, в этом случае могут возникнуть спорные ситуации, решение которых придется рассматривать в суде.

Договор, заключенный у нотариуса, создает собственнику реальную правовую защиту и сильно упрощает жизнь в случае возникновения конфликтов с арендатором.

Совет 3: Предмет сделки

В договоре аренды важно максимально детально оговорить все важные пункты.

1. Оплата:

— размер оплаты,

— возможность ее повышения (как правило, не чаще чем раз в год),

— порядок оплаты аренды и коммунальных услуг, а также действия на тот случай, если, предположим, арендатор задерживает оплату платежей.

2. Условия аренды

Кому сдается квартира — только ли арендатору, или ему и членам его семьи, допускается ли содержание в квартире животных — и если да, то каких и на каких условиях и т. д.

3. Санкции в случае нарушения договора

Особое внимание следует уделить условиям расторжения договора, поскольку именно в данном вопросе чаще всего возникают проблемы. Также необходимо оговорить порядок действий — как поступать в случае, если жильцы что–то сломали в квартире или задержали оплату.

4. Срок действия договора

С новым нанимателем в первый раз лучше заключать договор не более чем на один год. За это время можно понять, является ли арендатор добропорядочным человеком, или взаимоотношения с ним будет лучше прекратить.

Договор аренды может быть расторгнут как по взаимному согласию сторон в любое время или если одна из сторон нарушает условия договора. Например, если арендатор не вносит вовремя оговоренные договором платежи, портит помещение и/или имущество арендодателя, использует квартиру не по назначению, а также если на арендатора постоянно жалуются соседи.

По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца — подать в суд иск о взыскании долга. В законодательстве сказано, что при наличии действующего договора аренды выселить арендатора из жилья, даже если он не платит, практически невозможно, — только через суд.

Важный момент: получая оплату за сдачу недвижимости в аренду наличными деньгами, партнеру по сделке надо выдавать квитанцию, зарегистрированную в Службе госдоходов (СГД).

Совет 4: Заплати налоги и спи спокойно

Сдавать жилье в аренду и не отчислять при этом налоги весьма рискованно и чревато неприятностями: по закону, если собственник квартиры (арендодатель) получает доход от аренды и не вносит обязательные платежи государству, на него (собственника) может быть наложен штраф до 700 евро.
В свою очередь, арендодатели, которые сдают жилье на законных основаниях, могут пойти любым из нескольких путей:

зарегистрировать свою хозяйственную деятельность в Службе государственных доходов (СГД).

В этом случае можно:

а) зарегистрироваться как налогоплательщик и платить:

— 20% в год с дохода до 20 004 eвро;

— 23% в год с части дохода, которая превышает 20 004 eвро;

— 31,4 % в год с части дохода, которая превышает 55 000 eвро разницы от доходов и расходов. В расходы записываем налоги на землю и квартиру, ремонт помещения, квартирную плату (если платит собственник жилья — в этом варианте это выгодней), а также применяем необлагаемый минимум.

Если доходы в месяц превышают 430 евро, производятся выплаты обязательного государственного страхования плюс выплаты пенсионного страхования 5% от свободно выбранного объекта обязательных выплат и фактической доходной разницы.

Если доходы в месяц ниже 430 евро, производятся выплаты обязательного пенсионного страхования 5% от фактических доходов.

Если же доходы меньше 50 евро с начала года, обязательные выплаты не производятся.

Оформить статус плательщика налога на микропредприятие и платить 15% от доходов. Доходы — это поступления от платы за аренду. Правда, в этом случае не действует необлагаемый минимум.

Вариант для тех, кому не хочется оформлять какую–то хозяйственную деятельность (что необходимо сделать при первых двух вариантах). Здесь достаточно в течение 5 рабочих дней просто проинформировать СГД о заключении договора о сдаче квартиры в аренду в Латвии. В этом случае расходы списывать вы тоже не сможете, за исключением налога на недвижимую собственность. Налог в размере 20% (с 1 января) можно платить раз в год, сразу после подачи годовой декларации. Эту декларацию можно подавать в электронном виде — правда, заплатить налог надо будет в течение 15 дней с момента ее подачи.

Если вы арендатор

1. Еще до подписания договора потребуйте у арендодателя предоставить документы, удостоверяющие личность арендодателя, а также его (арендодателя) право собственности на квартиру или право распоряжаться данной недвижимостью. Нужно понимать: нечестными бывают как арендаторы, так и арендодатели. Например, можно "попасть" на т. н. вариант субаренды, когда квартиру пересдает тот, кто сам является арендатором. Если человек представляется хозяином квартиры, лучше проверить в Земельной книге, действительно ли это так. Эта услуга платная, зато предоставленная Земельной книгой информация надежно защитит вас от обмана.

Не стоит соглашаться, если вам предлагают снять квартиру, отбросив формальности, и не заключать договор аренды: дескать, "зачем нам третий лишний в лице государства?".

Точно так же, как и собственник квартиры, арендатор заинтересован в прозрачности договорных отношений.

2. Перед тем как подписать договор аренды, желательно одновременно подписать приемопередаточный акт с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также приложить к договору и акту фотографии, на которых отображено реальное состояние квартиры на момент подписания договора и вашего заселения. Особое внимание стоит обратить на состояние трубопроводов водоснабжения, стояков, системы отопления. Если в жилье печное отопление, следует проверить наличие документов, подтверждающих чистку дымоходов. Нелишне поговорить с соседями, узнать, кто до этого жил в квартире, кто вообще живет в доме, какой управляющий обслуживает дом. У жильцов дома или управляющего можно узнать о реальной плате за обхозяйствование, какие счета за отопление зимой, есть ли дополнительные платежи по ремонту дома и т. д.

Обязательно зафиксируйте показания счетчиков! Их значения лучше зафиксировать в акте приема–сдачи.

3. Никогда не оставляйте договор аренды в арендуемом помещении в свое отсутствие, каким бы порядочным вам ни казался арендодатель. Бывали случаи, когда в какой–то момент взаимоотношения арендодателя и арендатора обострялись настолько, что, вернувшись однажды в арендуемую квартиру, жилец обнаруживал, что в двери квартиры, где он проживал на основании договора аренды, сменили замок. В результате человек не мог попасть в жилье, чтобы забрать свои личные вещи. Не помогало даже обращение в полицию, поскольку у арендатора не было возможности доказать, что у него есть законное право находиться в этой квартире и хранить там свои вещи.

Такие случаи в юридической практике не часты, но, к сожалению, время от времени все–таки происходят. Если у вас на руках нет официально заключенного (в письменном виде) договора аренды, то вызволение ваших вещей, равно как и последующее отстаивание своих прав, может быть для вас серьезно затруднено.

Невозможно охватить все вопросы, связанные с арендой жилья, и дать рекомендации, благодаря которым участники сделки могли бы избежать судебных споров, ненужной траты нервов и средств. Надо помнить, что при всей кажущейся похожести в каждой сделке могут быть индивидуальные нюансы. Поэтому перед тем, как заключить договор аренды, лучше проконсультироваться с юристом или специалистом в какой–либо риэлтерской компании.

Марина БЛУМЕНТАЛЬ.

Комментарии (4)


Читайте также


Также в категории

Экономика Цены пробили дно: людям уже доплачивают за нефть

В США нефтяные компании начали продавать нефть по отрицательным ценам. На это их толкает необходимость разгружать нефтехранилища. В противном случае американским компаниям придется замораживать скважины и останавливать добычу, что чревато банкротством. Цены на нефть не восстановятся пока основные страны-потребители углеводородов не снимут ограничительные меры, введенные из-за короновируса.

Экономика По выходным дням в торговых центрах будет открыта только часть магазинов

В связи с эпидемией "Covid-19" впредь во время чрезвычайного положения по выходным дням в торговых центрах будет открыта только часть магазинов, сообщили в Минэкономики.

Экономика СГД напоминает: пособия за простой полагаются далеко не всем!

До четверга Служба государственных доходов (СГД) получила 433 заявления о предоставлении пособий за простой.

Экономика Мировая экономика погрузилась в рецессию

На фоне пандемии коронавируса мировая экономика погрузилась в рецессию. Об этом во время брифинга сообщила глава Международного валютного фонда (МВФ) Кристалина Георгиева. Трансляция велась в Twitter.

Читайте еще

Экономика В Латвии зарплаты растут быстрее, чем цены на еду, но скоро все может измениться

Diena анализирует вероятные подвижки на продуктовом рынке: «Особенно это касается продовольствия, изменения цен на которое очень чувствительны к различным внутренним и внешним факторам».

COVID-19 «Лучше умереть стоя, чем жить на коленях»: Лукашенко о ситуации с коронавирусом

Президент Белоруссии Александр Лукашенко на вопрос об изменении графика из-за коронавируса ответил, что лучше умереть стоя, чем жить на коленях, пишет “БелТА”.

Экономика Экономика в особый период: Латвию обещают не оставить без электричества

«Важные для народного хозяйства процессы не прекратят», - об этом пишет еженедельник Dienas Bizness в своем обзоре экономики.

COVID-19 Итальянский ученый поспорил с Китаем о происхождении коронавируса

Ученый из итальянского Милана поспорил с китайскими прогосударственными СМИ о происхождении коронавируса. Об этом сообщает Daily Mail.