Если вы арендодатель
— Законодательством не возбраняется, если собственник квартиры желает предоставить ее во временное пользование другим людям — то есть арендаторам. Согласно действующим нормативным актам собственник вправе свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе и сдавая его в аренду. На первый взгляд, все просто: нашел желающих, договорился, дал ключи, раз в месяц встретился, получил деньги за жилье. На самом же деле существует масса нюансов, которые необходимо учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Совет 1: ознакомьтесь с нормативной базой
Вопрос о сдаче жилья в аренду регулируют следующие правовые нормы:
— Закон о квартирной собственности (Dzīvokļa īpašuma likums) — статья 9 Права собственника квартиры (Dzīvokļa īpašnieka tiesības), пункт 1: "Владеть и пользоваться квартирной собственностью, извлекать из нее выгоду, использовать ее по своему усмотрению для приумножения имущества и использовать ее любым способом, насколько собственника квартиры не ограничивают законы и насколько это не создает помех другим собственникам квартир", и пункт 4. — передача квартирной собственности в пользование другим лицам;
— гражданский закон — статьи 864, 927, 1036, 1038, 1068, 1401–1404, часть четвертая Закона — подразделы первый–третий, а также статьи 1474–1475;
— налоговое законодательство;
— другие действующие нормативные акты.
Важный момент: являетесь ли вы единоличным собственником квартирной собственности. Если да, то вы вправе самостоятельно распоряжаться своей собственностью. Но если квартира принадлежит не только вам, но и другому лицу (лицам), то без его (их) согласия вы не вправе распоряжаться совместной собственностью и единолично сдать жилье в аренду.
Регулирующих и определяющих законодательных норм в данном случае достаточно много, а в отдельных случаях их может быть еще больше. Соблюдать их необходимо.
Совет 2: с договором или без?
Сдавая квартиру в аренду, необходимо определиться, каким образом вы планируете заключить сделку — устно, письменно, письменно нотариально или с записью в Земельной книге. Может показаться, что вполне достаточно договориться устно, дабы избежать расходов в виде уплаты налогов, но на самом же деле официально заключенный договор аренды позволит вам защитить себя в случае возникновения каких–либо форс–мажорных неблагоприятных ситуаций. Например, может случиться так, что арендатор начнет задерживать арендную плату, а то и вовсе перестанет ее платить. Или повредит имущество, или вы захотите досрочно прекратить действие договора аренды… Когда нет договора, то, по сути, нет вообще никаких закрепленных хоть в каком–то виде договоренностей.
Сдача квартиры в аренду без договора — наихудший вариант из всех, какие только можно придумать. В этом случае не защищен никто из участников сделки — соответственно никто никому ничего не должен.
Преимущества сделки, оформленной в письменном виде (в идеале — если договор аренды занесен в Земельную книгу) очевидны:
— сделка официально зафиксирована;
— вы вправе переложить бремя оплаты коммунальных услуг в полном объеме на арендатора. Поставщики услуг будут напрямую работать с арендатором, а не с вами, и это поможет вам избежать возможных проблем и затрат в случае задержки платежей или их неуплаты;
— вам надо будет меньше платить налог, так как он будет только с суммы аренды, а не с аренды + коммунальные платежи. К сожалению, данный подход оправдан только при длительных договорных отношениях (более трех месяцев).
Договор аренды можно заключить и просто в письменном виде, подписав всеми сторонами. Договор, подписанный обеими сторонами, имеет законную юридическую силу. Правда, в этом случае могут возникнуть спорные ситуации, решение которых придется рассматривать в суде.
Договор, заключенный у нотариуса, создает собственнику реальную правовую защиту и сильно упрощает жизнь в случае возникновения конфликтов с арендатором.
Совет 3: Предмет сделки
В договоре аренды важно максимально детально оговорить все важные пункты.
1. Оплата:
— размер оплаты,
— возможность ее повышения (как правило, не чаще чем раз в год),
— порядок оплаты аренды и коммунальных услуг, а также действия на тот случай, если, предположим, арендатор задерживает оплату платежей.
2. Условия аренды
Кому сдается квартира — только ли арендатору, или ему и членам его семьи, допускается ли содержание в квартире животных — и если да, то каких и на каких условиях и т. д.
3. Санкции в случае нарушения договора
Особое внимание следует уделить условиям расторжения договора, поскольку именно в данном вопросе чаще всего возникают проблемы. Также необходимо оговорить порядок действий — как поступать в случае, если жильцы что–то сломали в квартире или задержали оплату.
4. Срок действия договора
С новым нанимателем в первый раз лучше заключать договор не более чем на один год. За это время можно понять, является ли арендатор добропорядочным человеком, или взаимоотношения с ним будет лучше прекратить.
Договор аренды может быть расторгнут как по взаимному согласию сторон в любое время или если одна из сторон нарушает условия договора. Например, если арендатор не вносит вовремя оговоренные договором платежи, портит помещение и/или имущество арендодателя, использует квартиру не по назначению, а также если на арендатора постоянно жалуются соседи.
По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца — подать в суд иск о взыскании долга. В законодательстве сказано, что при наличии действующего договора аренды выселить арендатора из жилья, даже если он не платит, практически невозможно, — только через суд.
Важный момент: получая оплату за сдачу недвижимости в аренду наличными деньгами, партнеру по сделке надо выдавать квитанцию, зарегистрированную в Службе госдоходов (СГД).
Совет 4: Заплати налоги и спи спокойно
Сдавать жилье в аренду и не отчислять при этом налоги весьма рискованно и чревато неприятностями: по закону, если собственник квартиры (арендодатель) получает доход от аренды и не вносит обязательные платежи государству, на него (собственника) может быть наложен штраф до 700 евро.
В свою очередь, арендодатели, которые сдают жилье на законных основаниях, могут пойти любым из нескольких путей:
зарегистрировать свою хозяйственную деятельность в Службе государственных доходов (СГД).
В этом случае можно:
а) зарегистрироваться как налогоплательщик и платить:
— 20% в год с дохода до 20 004 eвро;
— 23% в год с части дохода, которая превышает 20 004 eвро;
— 31,4 % в год с части дохода, которая превышает 55 000 eвро разницы от доходов и расходов. В расходы записываем налоги на землю и квартиру, ремонт помещения, квартирную плату (если платит собственник жилья — в этом варианте это выгодней), а также применяем необлагаемый минимум.
Если доходы в месяц превышают 430 евро, производятся выплаты обязательного государственного страхования плюс выплаты пенсионного страхования 5% от свободно выбранного объекта обязательных выплат и фактической доходной разницы.
Если доходы в месяц ниже 430 евро, производятся выплаты обязательного пенсионного страхования 5% от фактических доходов.
Если же доходы меньше 50 евро с начала года, обязательные выплаты не производятся.
Оформить статус плательщика налога на микропредприятие и платить 15% от доходов. Доходы — это поступления от платы за аренду. Правда, в этом случае не действует необлагаемый минимум.
Вариант для тех, кому не хочется оформлять какую–то хозяйственную деятельность (что необходимо сделать при первых двух вариантах). Здесь достаточно в течение 5 рабочих дней просто проинформировать СГД о заключении договора о сдаче квартиры в аренду в Латвии. В этом случае расходы списывать вы тоже не сможете, за исключением налога на недвижимую собственность. Налог в размере 20% (с 1 января) можно платить раз в год, сразу после подачи годовой декларации. Эту декларацию можно подавать в электронном виде — правда, заплатить налог надо будет в течение 15 дней с момента ее подачи.
Если вы арендатор
1. Еще до подписания договора потребуйте у арендодателя предоставить документы, удостоверяющие личность арендодателя, а также его (арендодателя) право собственности на квартиру или право распоряжаться данной недвижимостью. Нужно понимать: нечестными бывают как арендаторы, так и арендодатели. Например, можно "попасть" на т. н. вариант субаренды, когда квартиру пересдает тот, кто сам является арендатором. Если человек представляется хозяином квартиры, лучше проверить в Земельной книге, действительно ли это так. Эта услуга платная, зато предоставленная Земельной книгой информация надежно защитит вас от обмана.
Не стоит соглашаться, если вам предлагают снять квартиру, отбросив формальности, и не заключать договор аренды: дескать, "зачем нам третий лишний в лице государства?".
Точно так же, как и собственник квартиры, арендатор заинтересован в прозрачности договорных отношений.
2. Перед тем как подписать договор аренды, желательно одновременно подписать приемопередаточный акт с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также приложить к договору и акту фотографии, на которых отображено реальное состояние квартиры на момент подписания договора и вашего заселения. Особое внимание стоит обратить на состояние трубопроводов водоснабжения, стояков, системы отопления. Если в жилье печное отопление, следует проверить наличие документов, подтверждающих чистку дымоходов. Нелишне поговорить с соседями, узнать, кто до этого жил в квартире, кто вообще живет в доме, какой управляющий обслуживает дом. У жильцов дома или управляющего можно узнать о реальной плате за обхозяйствование, какие счета за отопление зимой, есть ли дополнительные платежи по ремонту дома и т. д.
Обязательно зафиксируйте показания счетчиков! Их значения лучше зафиксировать в акте приема–сдачи.
3. Никогда не оставляйте договор аренды в арендуемом помещении в свое отсутствие, каким бы порядочным вам ни казался арендодатель. Бывали случаи, когда в какой–то момент взаимоотношения арендодателя и арендатора обострялись настолько, что, вернувшись однажды в арендуемую квартиру, жилец обнаруживал, что в двери квартиры, где он проживал на основании договора аренды, сменили замок. В результате человек не мог попасть в жилье, чтобы забрать свои личные вещи. Не помогало даже обращение в полицию, поскольку у арендатора не было возможности доказать, что у него есть законное право находиться в этой квартире и хранить там свои вещи.
Такие случаи в юридической практике не часты, но, к сожалению, время от времени все–таки происходят. Если у вас на руках нет официально заключенного (в письменном виде) договора аренды, то вызволение ваших вещей, равно как и последующее отстаивание своих прав, может быть для вас серьезно затруднено.
Невозможно охватить все вопросы, связанные с арендой жилья, и дать рекомендации, благодаря которым участники сделки могли бы избежать судебных споров, ненужной траты нервов и средств. Надо помнить, что при всей кажущейся похожести в каждой сделке могут быть индивидуальные нюансы. Поэтому перед тем, как заключить договор аренды, лучше проконсультироваться с юристом или специалистом в какой–либо риэлтерской компании.
Марина БЛУМЕНТАЛЬ.