Стали известны результаты судебного процесса, на котором рассматривался иск Департамента жилья и среды Рижской думы против арендатора муниципального жилья, не желавшего перезаключить бессрочный договор аренды на двухлетний.
Интересы ответчика представлял юрист Латвийского комитета по правам человека Денис Горба, которого мы попросили ответить на вопросы, актуальные для многих рижан, оказавшихся в похожей ситуации.
– Сначала о результате: Рижский городской суд вынес решение в пользу истца – то есть Департамента жилья и среды Рижской думы. Суд постановил, что бессрочный договор аренды муниципальной квартиры, заключенный много лет назад между нанимательницей и Рижским самоуправлением, нужно изменить на договор сроком на 2 года.
– Привел ли суд какую-либо аргументацию – почему было вынесено именно такое решение?
– К сожалению, нет. Читая мотивировочную часть судебного решения, вообще может показаться, что на судебном процессе присутствовала только одна сторона – представитель Рижской думы. Аргументы ответчика вообще не упоминаются.
Небольшое пояснение. Согласно судебной практике, в мотивировочной части всегда упоминаются аргументы сторон и их оценка: какой аргумент той или иной стороны может быть признан корректным и принятым во внимание, а какой, напротив, не может быть принят судом во внимание по такой-то причине. Здесь же суд просто сослался на то, что в 2021 году были принят новый Закон о найме муниципального жилья, предусматривающий в том числе и изменение бессрочных договоров жилого найма на имеющие ограниченный срок действия.
Спустя год были приняты Правила РД № 141, дающие столичному самоуправлению право на перезаключение таких договоров на срок до 2 лет. Исходя из этого, суд постановил, что требования Рижской думы, изложенные в исковом заявлении, отвечают требованиям нормативных актов.
Не могу не отметить парадоксальность ситуации, в которой оказались рижане – арендаторы муниципального жилья. До сих пор считалось, что они в гораздо более выигрышном положении, чем, к примеру, жильцы денационализированных домов. Однако у меня за последнее время было уже два судебных процесса, когда домовладелец – частное лицо – попытался сократить срок действия договора найма до трех лет; жильцы, интересы которых я представлял, с этим не согласились и обратились в суд со встречным иском о заключении договора на максимальный предусмотренный законом срок – то есть 10 лет. И в обоих случаях встречный иск был удовлетворен.
В данном же случае получается, что Рижская дума – еще более жесткий домовладелец, чем домовладелец-частник. Формально вроде бы и не придраться: статья 32 закона о найме действительно дает право каждому конкретному самоуправлению принимать свои правила, в том числе устанавливать сроки аренды муниципального жилья. Но когда закон о найме устанавливает максимальный срок аренды муниципального жилья в 10 лет, а столичные депутаты голосуют за Правила № 141, в которых аренда ограничена сроком ДО двух лет (то есть срок может быть и на год, и вообще на полгода), невольно возникает вопрос: депутаты действительно действовали на благо рижан – арендаторов муниципального жилья, в числе которых, возможно, были и их избиратели? Или просто механически подняли руки, бездумно проголосовав за проект правил, который принесли им думские чиновники?!
– Вернемся к судебному процессу. Договор аренды муниципального жилья заключался в разных случаях на основании разных нормативных актов. Все-таки есть разница, когда человек, например, по каким-то причинам не пожелал приватизировать свою квартиру и оставался в ней просто в качестве арендатора, или жилец дома, попавшего под денационализацию, который получил право бессрочной аренды в муниципальном жилье в качестве ПОМОЩИ самоуправления, поскольку изначально был лишен самой возможности приватизировать свою прежнюю квартиру...
– Да, я об этом говорил, в том числе и на суде. Но судьи не оценивают качество Правил № 141, они просто смотрят, что там написано. А там все просто: у Рижской думы есть дома, в этих домах живут арендаторы на основании бессрочных договоров, а после принятия нового закона о найме у этих договоров должно появиться ограничение по срокам. Без всякой дифференциации – в связи с чем и на каком основании жилец получил данное жилье. То есть это снова вопрос к депутатам, принявшим правила в такой редакции.
– Если говорить о нормативных актах, то, помнится, вы упоминали статью 1587 (перевод автора. – М.Б.): «Законно заключенный договор налагает на стороны обязательство выполнить обещанное, и ни особая тяжесть сделки, ни последующие трудности в исполнении не дают права одной стороне отказаться от договора, даже возместив другой ущерб». Если вставить в данную статью конкретику, то получается так: «Законно заключенный договор (между Рижской думой и арендатором муниципального жилья) налагает на стороны обязательство выполнить обещанное (в том числе касательно бессрочности «старого» договора), и ни особая тяжесть сделки, ни последующие трудности в исполнении (по причине изменений в законодательстве) не дают права одной стороне отказаться от договора, даже возместив другой ущерб». Городской суд это как-то прокомментировал в своем решении?
– Я говорил и об этом. И, к сожалению, с тем же эффектом. Но это, опять же, вопрос не к суду, а к Рижской думе. Снова проведу параллель между домовладельцем-частником, получившим дом в ходе денационализации, и домовладельцем – муниципалитетом. Не идеализируя первых, все-таки признаем очевидное: они получали дома с «наследством» – то есть УЖЕ с арендаторами, которые проживали в квартирах по ордерам советских домоуправлений. А вот Рижская дума
- сама заселяла в свои дома арендаторов на определенных условиях;
- сама же эти условия устанавливала;
- сама заключала договор с каждым из них по своему выбору, поскольку Закон о найме жилых помещений даже в старой редакции давал право самоуправлению при сдаче в аренду муниципального жилья заключить как бессрочный договор, так и ограниченный по сроку действия;
- сама после изменения законодательства приняла правила РД, серьезно ужесточившие условия базового Закона;
- и теперь САМА давит на своих арендаторов, требуя эти новые условия принять – если не добровольно, то через суд.
Иными словами, меняет правила игры по своему усмотрению. И люди, у которых вместо бессрочного сейчас появится договор на два года, не могут быть уверены, что через два года они продолжат жить в своем жилье. Поскольку нет гарантии, что депутаты РД не изменят нынешние правила на другие, возможно, еще более жесткие, что делает положение рижан – арендаторов муниципального жилья крайне шатким и нестабильным.
А теперь небольшое отступление. Недавно в публичном пространстве прозвучала такая информация: «Иностранные инвесторы оценили инвестиционный климат в Латвии в 2023 году на самом низком уровне за все время составления индекса инвестиционной среды – 1,9 балла из 5». Казалось бы, какая связь между инвестиционным климатом в стране и проблемой арендаторов столичного муниципального жилья?
Отвечу: самая непосредственная. И заключается она в принципиальном подходе: ни один нормальный инвестор не захочет иметь дело с партнером, который имеет обыкновение менять правила игры по своему усмотрению, не считаясь с интересами второго партнера по договору. То, что мы сейчас видим в отношении арендаторов муниципального жилья – яркая иллюстрация отношения столичных властей к партнеру по договору. И совершенно неважно, о ком идет речь – о «большом» партнере – крупном предприятии, иностранном инвесторе и т.д., или о «маленьком» арендаторе: важен сам подход.
– Планируете ли вы подавать апелляцию на решение суда первой инстанции?
– В настоящее время мы с клиентом анализируем данное решение, после чего примем решение, делать это или нет.
