Сдается квартира — без боя: о латвийских особенностях пассивного дохода 0 524

А коммунальные платежи тикают неотвратимо. Весьма высокие доходы приносит именно краткосрочная аренда — но тут есть свои подводные камни.

Участники туристического рынка

Комиссия Сейма по народному хозяйству, среде и региональной политике с осени рассматривает поправки к Закону о туризме, по которой все краткосрочно сдаваемые объекты — будь то платформы Airbnb, Booking.com, Expedia Group, Tripadvisor или ss.com, подпадают под определение «туристических жилищ». Туристом же является любое лицо, путешествующее вне своего места жительства — с целями отдыха или же по делам, будь то командировка или мотивирующее мероприятие.

Весьма часто — в особенности, если речь идет о небольших поселках или приморских деревеньках — на вышеперечисленных порталах нет никаких официальных гостиниц, но только частная собственность.

Но, если вы решили сдавать в аренду недвижимое имущество, государство тут как тут — это хозяйственная деятельность и соответственно с полученных доходов нужно платить налоги.

Стать крепким хозяйственником

Кто знает, что у (не)плательщиков налогов за объект недвижимости — может быть, это особняк в дюнах или, например, автосервис. Арендные компании порой распоряжаются весьма лакомыми кусочками — вот, например, самой громкой сделкой начавшегося 2026 года стала продажа «Острова Пасхи», бывшей дачи экс-премьера Мариса Гайлиса.

Среди совладельцев фирмы, которая приобрела бывшую морскую станцию биологов у каменистого пляжа Калтене в окрестностях Рои, фигурирует SIA Booking Groop Corporation, представляющая ресурс EconomyBookings.com. Так что, вероятно, скоро резиденцию главы правительства 30-летней давности можно будет снять на летнюю недельку. К слову, ждал покупателя Гайлис с 2018 года — это про то, насколько сейчас в ЛР востребовано недвижимое имущество, даже элитарное.

Если вы таки желаете присоединиться к числу бизнесменов — то смело регистрируете свою хозяйственную деятельность и выплачивайте:

• ставку 25,5% с годовых доходов, не превышающих 105 300 евро;

• повышенную ставка 33% на годовой доход свыше 105 300 евро.

Мало? С прошлого года также введена дополнительная ставка подоходного налога с населения, применяемая в размере 3%, если общий годовой объем доходов физического лица превышает 200 000 евро. Данную ставку исчисляет и уплачивает само физическое лицо — получатель доходов — от части, превышающей 200 000 евро.

Далее. Если в 2026 году доходы арендодателя в месяц превышают 780 евро, то уплачиваются обязательные взносы государственного социального страхования. Плюс взносы на страхование пенсий 10% от разницы между объектом свободно выбранных обязательных взносов и фактическими доходами.

Если же в 2026 году доходы в месяц ниже 780 евро, уплачиваются обязательные взносы на страхование пенсий 10% от фактических доходов.

Государственное агентство социального страхования исчисляет минимальные обязательные взносы, дополнительно уплачиваемые самостоятельно занятым лицом, в трехмесячный срок после окончания квартала и до 20 числа третьего месяца сообщает об этих взносах в Службу государственных доходов.

Сделаться цивилизованным рантье

Но чаще всего для сдачи квартиры без проблем – достаточно известить СГД о получении денег и нерегистрации хоздеятельности. В таком случае:

• Выплачиваются 10% доходов от аренды;

• Собственник не имеет права отчислять расходы на хозяйственную деятельность, за исключением налога на недвижимость;

• Владелец не уплачивает обязательные взносы государственного социального страхования;

• Учитывается только выручка;

• Необлагаемый минимум и льготы не применяются.

Разумеется, для сдачи жилья в аренду можно выбрать и налоговый режим микропредприятия. В таком случае налоговая ставка предполагается в размере 25%. К таким лицам при уплате подоходного налога с населения применяются также необлагаемый минимум и льготы за лица, находящиеся на иждивении.

Отважные физические лица

С 1 июля по 19 декабря 2025 года в регистре Службы госдоходов, в дополнение к уже имевшимся на начало этого срока 232 частникам, присоединилось, ни много ни мало, 479 физических лиц, желающих оказывать услуги размещения гостей через иностранные цифровые платформы. Здесь уже надо платить НДС.

СГД информировала подкомиссию Сейма по противодействию теневой экономике, что «налогоплательщики имеют право в течение трех лет предоставлять налоговой администрации поправку или уточнение налоговой декларации». Это же касается и туристической отрасли. Для всех интересующихся уже был организован семинар, ну а жалоб по поводу неправильного налогообложения получено — всего 2. Причем в одном случае директор СГД рассмотрел заявление — и признал его необоснованным.

Насчитать пени фискальное ведомство может в размере 0,05% за каждый просроченный день. К примеру, если налогоплательщик извещает, что у него на 19 декабря 2025 года был декларирован налог в 4000 евро, со сроком уплаты 23 февраля 2023 года, то автоматически рассчитывается штрафная сумма в 1600 евро.

Генеральный директор СГД Байба Шмите-Роке в письме в парламент подчеркнула, что работающие с иностранными платформами — не единственные, кто вынужден платить:

«Нужно принимать во внимание, что указанное правовое регулирование относится не только к оказывающим услуги размещения, но также плательщикам НДС всех отраслей, получающим различные услуги от коммерсантов других государств-участников ЕС или третьих государств... Если создается особое регулирование только в отношении представителей отрасли размещения, был бы нарушен принцип как конкуренции, так нейтральности НДС, который требует равноправного отношения ко всем участникам рынка».

Добро пожаловаться

Но, вступая на тропу предпринимательства, следует учитывать, что туристический рынок — жестко конкурентный. Потому более 10 000 гостиниц в Европе, в том числе и в Латвии, присоединились в прошлом году к коллективному иску против базирующейся в Амстердаме платформы бронирования Booking.com – и требуют компенсации за убытки, нанесенные за предыдущие 20 лет. Президент Латвийской ассоциации гостиниц и ресторанов Андрис Калниньш не стал раскрывать сумму иска, сославшись на конфиденциальность информации.

Существовавший ранее порядок запрещал оказывающим туристические услуги гостиницам и частным лицам предлагать на своих сайтах номера по более низкой цене, чем Booking.com. Такое правило было введено во избежание ситуаций, когда клиенты находят отель на данной платформе, а бронирование осуществляют уже на сайте юридического или физического лица.

Отельеров ободрило решение Суда Евросоюза от 19 сентября 2024 года, согласно которому «клаузула лучшей цены» была признана незаконной.

Иск, поддерживаемый Ассоциацией сектора гостевого размещения HOTREC и гостиничными ассоциациями более 30 стран, будет рассмотрен голландским судом и координироваться созданным для этого фондом Hotel Claims Alliance.

В свою очередь, SIA Booking.com (Latvia) зарегистрировано в 2011 году, его основной капитал составляет 65 452 евро. Единственным владельцем компании является зарегистрированная в Нидерландах Booking.com International.