В прошлом году на рынке недвижимости особой активности не наблюдалось, ситуация была близка к стагнации. Тем не менее, риски роста цен есть, и они достаточно высоки.
По данным статистического агентства Евростат, в первом квартале 2021 года цены на квартиры в Латвии росли медленнее, чем в среднем по Евросоюзу, и по росту цен Латвия заняла шестое место с конца.
Так, за первые три месяца 2021 года жилье в Латвии подорожало на 2,8%, в то время как в среднем по Евросоюзу - на 6,1%, а в среднем по Еврозоне - на 5,8%.
Сильнее всего цены на квартиры росли в Люксембурге - на 17%, Дании - 15,3%, Литве - 12%, Чехии - 11,9%, Нидерландах - 11,3%. В соседней Эстонии недвижимость подорожала на 6,6%. Единственная страна, где недвижимость подешевела - это Кипр, где цены снизились на 5,8%. Но там свою роль сыграли геополитические риски. Также самый маленький рост цен на недвижимость за три месяца был зафиксирован в Испании - 0,9%, Румынии - 1,4%, Италии - 1,7%, Словакии - 2%.
В прошлом 2020 году, по данным латвийского агентства Arco real estate, цены на серийные квартиры в Латвии даже упали - на 1,5%. Так что в целом прогноз, что в 2020 году рынок недвижимости будет стагнировать, оправдался. Но сейчас мы видим, что цены на недвижимость в Европе бурно растут - 6,1% за три месяца это много. И велика вероятность, что европейский рост цен на недвижимость может перекинуться и на латвийский рынок.
Банки уже не те
Но в начале надо разобраться, каковы же могут быть причины резкого роста цен на недвижимость.
Как мы помним, главной причиной спекулятивного пузыря на рынке недвижимости 2006-2008 годов было бурное банковское кредитование. Банки тогда раздавали ипотечные всем желающим направо и налево без особых ограничений, что стимулировало огромный спрос на недвижимость. Многие «инвесторы» покупали сразу несколько объектов недвижимости, чтобы побольше заработать. Короче говоря, недвижимость тогда скупали пачками все кому не лень. Закончилось все это дело мощным кризисом, и банки хорошо усвоили печальный опыт 2008-го года.
Теперь банки ипотечные кредиты выдают очень осторожно, тщательно проверяют доходы заемщика и его кредитоспобность. Именно осторожная кредитная политика банков сдерживала рост цен на недвижимость предыдущие годы. Некоторые девелоперы даже жалуются, что латвийский рынок недвижимости отстает от эстонского и литовского - там и цены выше, и продажи лучше. Но в данном случае я считаю кредитную политику банков правильной. Поэтому в текущих условиях разогнать рынок недвижимости за счет кредитов не получится.
Другой фактор, влияющий на рынок недвижимости, это спекулятивное давление крупных инвесторов. Мы уже несколько лет живем в эпоху нулевых процентных ставок, когда за банковские депозиты в лучшем случае платят какие-то десятые доли процента. Сейчас из-за инфляции деньги, лежащие на банковских счетах, теряют свою стоимость. Поэтому крупные инвесторы ищут альтернативные возможности для инвестиций. И одна из таких возможностей - ,инвестиции в недвижимость.
В Германии есть инвестиционные фонды, которые скупают квартиры тысячами и затем сдают их в аренду. Да и в остальных западных странах наблюдается повышенный интерес крупных инвесторов к рынку недвижимости. В результате спрос на недвижимость увеличивается, что и толкает цены вверх.
В Латвии уже несколько лет пытаются привлечь крупных инвесторов для развития доходных домов. Но пока их особо не видно, когда они начнут реально работать, трудно сказать. Так что влияние крупных инвесторов на рынок недвижимости Латвии невелико, вызвать существенный рост цен они пока не могут.
Печатный станок, кирпич и доска
И у нас остается еще третий фактор, влияющий на цены на недвижимость - инфляционный. Как уже много раз упоминалось, в борьбе с коронакризисом мировые центробанки напечатали триллионы долларов. И такое огромное количество ничем не обеспеченных денег, естественно, вызывает инфляцию. В данном случае инфляционные процессы отразились на стоимости стройматериалов.
Больше всего от инфляции пострадали пиломатериалы - в Европе цена на них выросла в два раза, а в США был момент, когда биржевая цена древесины выросла в четыре раза. Остальные стройматериалы также дорожают, хотя и не так резко. Например, металл подорожал на 70%, полимерные изделия - на 70%, фурнитура - на 25%, остальные стройматериалы подорожали на 5-20%.
Разрушение логистических цепочек и удорожание транспортных услуг также повлияли на цены на стройматериалы. Свою роль сыграл отложенный спрос и необоснованный оптимизм по поводу восстановления экономики. Весной после смягчения ограничений многие жители стали ремонтировать свои дома и квартиры. А восстановление экономики, как и экономический цикл, в первую очередь начинается со строительной отрасли. Все это должно было увеличить спрос на стройматериалы. В результате был момент, когда даже возникла паника, что из-за резкого роста спроса всем стройматериалов не хватит.
Сейчас паника поутихла, цены на древесину снизились, но общая тенденция остается негативной. Пока центробанки будут печатать деньги, стройматериалы будут дорожать.
Эта общемировая тенденция удорожания стройматериалов перекинулась и на Латвию. Лесопроизводители от такого роста цен, безусловно, выиграли. Так, экспорт Латвии в первую очередь вырос благодаря увеличению стоимости пиломатериалов. А вот строители пострадали - у них выросли издержки.
В результате этих процессов девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра в новостройках может вырасти процентов на 20. А вслед за новостройками пойдут цены вверх и на серийные квартиры на вторичном рынке. Ведь недвижимость является не только жильем, но еще и инвестиционным объектом, и защитным активом от инфляции.
Конечно, бум 2006-2008-х годов больше не повторится. Но можно прогнозировать, что в этом году рост цен на серийные квартиры превысит 10%, а в худшем случае и 20%. Тем не менее, к инвестициям в недвижимость в данный момент надо относиться очень осторожно. Ведь рост цен так или иначе опять связан со спекулятивным пузырем - только на этот раз на рынке сырья и стройматериалов. И если этот пузырь лопнет, то опять будет кризис.
Рано или поздно, чтобы остановить инфляцию, центробанки должны будут выключить печатные станки или инфляция выйдет из-под контроля. Какой из этих двух вариантов будет реализован, пока сложно сказать.
Покупать или подождать?
Тот факт, что пока цены на недвижимость в Латвии растут медленнее, чем в Литве и Эстонии, оценивается весьма положительно. Ибо чем больше рост, тем больнее будет падение.
Также надо учитывать специфику финансовых рынков. Есть такая биржевая поговорка: когда все говорят, что надо покупать, значит, пришло время продавать. Откуда она взялась? Как известно, рынок состоит из продавцов и покупателей. И, чтобы вы могли продать свой инвестиционный товар, обязательно должен найтись покупатель. А что делать, если покупателей нет? Тогда покупателя надо найти или убедить его в выгодности покупки. Вот в такое-то время и появляются различные прогнозы о том, что какой-то актив надо срочно покупать, пока не поздно, так как потом будет дороже.
Если на рынке наблюдается очень много позитивных прогнозов о росте цен на какой-то актив, то это может быть опасный сигнал. Это может означать, что на рынке слишком много продавцов и слишком мало покупателей. И в таком случае обещанный рост цен может и не оправдаться.