Государство является крупнейшим владельцем недвижимости в Латвии. Однако управление этими объектами остается раздробленным, и нет точных данных о том, в каком они состоянии. В течение 20 лет политика в сфере недвижимости оставалась без должного внимания, но важным достижением стало то, что в этом году государственные учреждения наконец получат обязанность вносить информацию о своих зданиях в единую базу данных. Это поможет определить, какие объекты действительно нужны, а какие стоит продать, сообщила передача «Ничего личного» (Nekā personīga) на телеканале ТВ3.
За последние 10 лет на аукционах продано 800 государственных объектов. Многие здания приходят в упадок, и часть из них в будущем не захотят брать даже бесплатно.
Балансовая стоимость государственной недвижимости составляет 4,62 миллиарда евро. Различные министерства и ведомства управляют своими объектами самостоятельно, но за общую политику отвечает Министерство финансов. Однако никто не располагает полной информацией о состоянии этого имущества: какие здания необходимы государственным учреждениям, какие приносят убытки, какие приносят прибыль, а какие постепенно превращаются в руины.
Два года назад Госконтроль провел аудит управления государственной недвижимостью и пришел к выводу, что ситуация критическая: единой политики не существует. Нет системного учета того, какие объекты находятся в распоряжении государства, в каком они состоянии, как используются, требуют ли инвестиций, теряют ли свою ценность и насколько они необходимы для выполнения функций государства.
Ингa Вилка, член Совета Госконтроля, заявила, что долгосрочного видения нет, управление происходит хаотично и бессистемно. С точки зрения государственных средств это явно неэкономично. Иногда деньги вкладываются в ремонт, а потом объект оказывается ненужным, или наоборот – там, где необходимо, ремонт не делается, и здания приходят в упадок. Она также отметила, что с момента проведения аудита и предоставления рекомендаций изменений не произошло, за исключением небольших технических улучшений. Однако в целом ситуация остается драматичной. В ходе аудита также анализировалась политика управления государственной недвижимостью, и выяснилось, что все еще действует концепция, принятая в 2006 году, которая предусматривала единый подход к управлению недвижимостью.
Эту концепцию планировали внедрить к 2015 году, затем срок продлили до 2020 года. Однако только сейчас – спустя пять лет – подготовлен отчет о ситуации на 2020 год, и правительство его до сих пор не рассмотрело.
Аудиторы также выявили проблему в том, что деятельность VNĪ (Государственного агентства недвижимости) охватывает слишком узкий круг задач. Например, если какому-либо государственному учреждению нужны помещения, оно обращается в VNĪ. Если у агентства нет подходящих помещений, учреждение арендует их у частных владельцев. Однако возможно, что подходящие помещения есть, например, у Министерства земледелия или другого государственного органа, но VNĪ об этом не знает.
Из всех рекомендаций на данный момент реализуется лишь одна – создание улучшенной базы данных государственной недвижимости. До августа этого года все учреждения должны ввести в нее информацию о своих объектах. Это позволит получить полную картину и понять, какие здания действительно нужны государству, а какие можно продать или снести.
Даже при наличии базы данных управление государственной недвижимостью остается проблемным. Инга Вилка отмечает, что несмотря на существование базы данных, когда требуется обобщенная информация, Министерство финансов собирает ее вручную, отправляя запросы в учреждения. Такой подход в середине третьего десятилетия XXI века вызывает вопросы.
Айгар Шмитс, председатель правления Латвийской ассоциации сделок с недвижимостью, подчеркивает, что создание единой базы данных – значительное достижение. Теперь, наконец, можно увидеть, какие объекты принадлежат государству.
Однако ситуация с государственными зданиями, особенно в центре Риги, остается проблемной. Инга Вилка приводит примеры: пустующее здание на улице Элизабетес 2, дом на Смилшу, пустое здание на бульваре Кронвалда, бывшее здание Службы государственных доходов рядом с Министерством финансов, а также знаменитый Угловой Дом – все эти объекты стоят без использования, ежегодно создавая расходы для государства. Она также указывает на невыгодные сделки с недвижимостью, такие как продажи объектов на улице Талеяс.
Пока решения откладываются, состояние государственной недвижимости ухудшается. Многие здания становятся все более запущенными, и когда они в конечном итоге поступят в продажу, их может быть невозможно реализовать даже с 50-60% скидкой.
VNĪ управляет примерно 15% всех государственных объектов, что составляет чуть более 1000 зданий. Большая часть этих объектов принадлежит самому агентству или Министерству финансов. Однако через VNĪ проходят все государственные сделки по продаже недвижимости.
За последние десять лет VNĪ продало более 800 объектов недвижимости на сумму 51 миллион евро. Для значительной части этих объектов использовались скидки до 60%. Система предоставления скидок применяется регулярно, даже в крупных сделках. Например, здание на улице Калькю 24 в Старой Риге было продано со скидкой 50%, причем это была уже седьмая попытка продать объект. В 2017 году бывшее здание Латвийской национальной библиотеки на улице Барона также было продано за полцены.
Андрис Варна, член правления VNĪ, объясняет, что начальная цена устанавливается независимыми оценщиками. Если интереса со стороны покупателей нет, стоимость снижается на 10% до тех пор, пока объект не будет продан. В некоторых регионах страны недвижимость просто неинтересна инвесторам, поэтому VNĪ стремится как можно быстрее продать такие объекты, чтобы они получили развитие под управлением новых владельцев. Чем дольше объект остается в собственности государства, тем больше убытков он приносит.
VNĪ не занимается коммерческой деятельностью. Его задача – обеспечивать государственные учреждения необходимыми помещениями. Инвестиции в содержание зданий производятся только в крайних случаях. VNĪ не может привлекать частных арендаторов и зарабатывать на аренде. Если помещения приходят в негодность, их либо ремонтируют, либо учреждения переводят в другие здания.
Хотя VNĪ не имеет права работать на рынке аренды офисных помещений, продажа недвижимости приносит агентству доход. Половина суммы, полученной на аукционах, поступает VNĪ, а остальная часть – в государственный бюджет. Однако VNĪ не может вкладывать деньги в улучшение зданий перед продажей, чтобы повысить их стоимость.
Айгар Шмитс отмечает, что на рынок выйдет множество объектов, которые инвесторы не захотят приобретать даже за один евро. Причина в том, что вложения в их восстановление могут многократно превысить стоимость строительства нового здания в другом месте. В Латвии по-прежнему достаточно доступной земли, и в большинстве случаев новое строительство обходится дешевле, чем реконструкция.
По его словам, стоимость строительства нового жилья в настоящее время составляет примерно 1700–1800 евро за квадратный метр. В то же время стоимость реконструкции здания в центре может достигать 2000–3000 евро за квадратный метр. Он приводит пример: если инвестор приобретает здание по цене 700 евро за квадратный метр, ему придется дополнительно вложить до 2000 евро в его восстановление.
Андрис Варна, член правления VNĪ, отмечает, что агентство имеет четкую стратегию управления своим портфелем недвижимости. Для каждого объекта разработан долгосрочный инвестиционный план, который учитывает, какие средства потребуются в течение следующих 10 лет для его поддержания, чтобы он не пришел в аварийное состояние.
Отвечая на вопрос, как VNĪ реагирует на предупреждения Рижской думы о необходимости приведения зданий в порядок, Варна поясняет, что каждый случай рассматривается отдельно. Если объект не будет востребован в будущем, в него не вкладываются средства.
Самая крупная сделка за последние 10 лет состоялась в конце прошлого года. Владельцу Saules aptieka Артуру Белевичу удалось приобрести здание на углу улиц Бривибас и Гертрудес. Итоговая цена на аукционе составила 4,19 миллиона евро.
Здание на Экспорта 6 было продано в прошлом году за 3,11 миллиона евро. Покупателем стала компания Tomsona 33, принадлежащая предпринимательнице в сфере торговли военными товарами Сандре Либеке.
Третья по величине сделка – продажа здания на улице Меркеля 11. Его за 2,56 миллиона евро приобрела компания Joker līzings.
