И долги в нагрузку: как в Латвии купить недвижимость и не оказаться обманутым – экспертиза 2 1725

Правило "трех лет"

Статья 13.1 Закона о квартирной собственности Dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildība par brīvprātīgi atsavinātā dzīvokļa īpašuma izdevumu segšanu/"Ответственность приобретателя квартиры за покрытие расходов по добровольно отчужденной квартире".

Таким образом, если до недавнего времени претензии по погашению долгов можно и нужно было предъявлять только предыдущему владельцу, то сейчас все неоплаченные платежи конкретной квартиры – за коммунальные услуги, пользование землей (если земля не принадлежит собственнику квартиры), взносы в сберегательный фонд, за обслуживание дома и др. – лягут на нового владельца.

Есть и хорошая новость: если вас угораздило приобрести квартиру со "скрытыми" долгами, то ответственность за их покрытие будут переходить на новых владельцев только в том случае, если эти долги накопились за 3 года до момента покупки. Если же прежний собственник квартиры не платил раньше, то ответственность за старые долги будет нести он сам.! Несмотря на то, что о принципе "долг следует за квартирой" стало известно достаточно давно, вопросы до сих пор остаются.

Плати сразу, потом судись

Важно отметить, что ч.3 статьи 13.1 упомянутого выше закона предусматривает порядок, при котором задолженности по- квартире должны быть произведены незамедлительно, – фактически, сразу после ее приобретения. И закон предоставляет право новому владельцу как взыскать задолженность с прежнего владельца через суд, так и оспорить задолженность,если есть основания считать, что платеж взыскивается необоснованно.

Если судебное разбирательство было уже начато прежним владельцем квартиры, то новый может данное судопроизводство продолжить. Иными словами: сначала погаси все долги, а потом борись-судись сколько угодно, либо пытайся взыскать с нечестного продавца сумму оставленных на квартире долгов, либо пытайся оспорить обоснованность этих долгов, в прямом общении или через суд, с управляющим и/или поставщиками услуг.

"Подводные камни" и права человека

Понятно, что человек приобретает квартиру для того, чтобы в ней жить. И последнее, чего ему бы хотелось – оказаться втянутым в какие-то разборки с квартирными долгами, к которым он до сих пор не имел никакого отношения. Да еще к тому же с неизвестным финалом. Поэтому возникает резонный вопрос: какие меры предосторожности может предпринять покупатель квартиры, чтобы избежать неприятных сюрпризов?

Как защититься от обмана

Магистр юридических наук Екатерина Жуковская:

– Самый распространенный совет, которые сегодня все дают – затребовать у продавца квартиры справку об отсутствии долгов. Также информацию о долгах или их отсутствии можно получить, просмотрев счета. Однако в реальности существует риск, что и справку, и счета вполне можно подделать. Поэтому:

1. Лучше всего попросить у продавца (владельца квартиры) не саму справку, а доверенность на запрос такой справки. И уже на основании данной доверенности запрашивать справку самому.

2. Пойти вместе с продавцом в управляющую компанию и получить справку вместе с ним.

(Но это совсем не факт, что продавец согласится дать доверенность на получение справки или пойдет с покупателем в управляющую компанию).

Однако, к сожалению, это единственный стопроцентный вариант, как можно убедиться, что вам продают квартиру без долгов. Других механизмов получения этих справок пока не разработано.

Вызывает вопросы и трехлетний срок, являющийся своего рода временной границей, разделяющей ответственность за долги между прежним и новым владельцем квартиры. Срок в три года явно был взят из Гражданского закона, из Правил об оброке (realnasta), однако непонятно, как будет отделяться долг трехлетней давности от более старого, с учетом, что все долги записывают в одну графу.

3. Самый главный вопрос: как принцип «долг следует за квартирой» согласуется с правами человека в целом?

Конкретно: у управляющей компании есть широкий арсенал средств для борьбы с долгами. У них есть прямые контакты со всеми поставщиками коммунальных услуг, есть инструменты, чтобы взыскивать долги, есть штат юристов, способных профессионально работать с неплательщиками. Но вместо этого закон перекладывает обязанность заниматься добыванием информации на обычного человека.

В конце концов, почему бы не налагать запрет на продажу квартиры, если на ней есть долги — тем более, долги застарелые, трехлетней давности? До недавнего времени, подавая иск в суд по взысканию долга, управляющая компания вполне могла потребовать запрета на продажу квартиры до оплаты долга или окончания судебного разбирательства. И что самое интересное, – такие прошения чаще всего удовлетворялись. Однако управляющие компании и раньше почему-то не слишком активно пользовались данным механизмом, а теперь, скорее всего, и вовсе не будут заморачиваться на эту тему, поскольку вся ответственность, а с ней и сопутствующие "издержки" в смысле времени, нервов и денег перекладываются на возможного приобретателя квартиры.

Понятно, что не имея опыта (ведь квартиру человек покупает не каждый день), и далеко не все покупатели свободно ориентируются в юридических вопросах, – приобретателю придется обращаться к юристам-профессионалам (а это дополнительные расходы).

Либо рисковать, а потом, пытаясь взыскать долги с продавца, втягиваться в длительные судебные тяжбы, тратя на это время, энергию и финансовые средства. Причем речь идет о весьма немалых суммах, поскольку это имущественный иск, где государственная пошлина рассчитывается в зависимости от суммы иска.

Но где гарантия, что продавец либо не уехал из страны уже на следующий же день после сделки, либо на момент подачи иска в суд у него уже не будет ни имущества, ни денег? Поэтому не исключаю, что, возможно, в обозримом будущем поправки будут оспорены в Конституционном суде.