Двумя наиболее важными факторами, влияющими на доступность нового жилья, являются его цена и стоимость финансирования.
Если по первому, по объективным причинам, ждать перемен вряд ли стоит, то, по прогнозам многих аналитиков, падение переменной части процентных ставок по банковским кредитам в этом году даже вполне реально, рассуждает застройщик Марекс Клявиньш.
Когда много не так уж и много
По данным консалтинговой компании по недвижимости Colliers, в настоящее время на первичном рынке в Риге и окрестностях Риги можно приобрести около 1000 квартир среднего и эконом–класса, куда можно заселиться сразу, а около 1500 квартир более доступных сегментов находятся в стадии строительства или на стадии планирования.
С одной стороны, если посмотреть на количество введенных в эксплуатацию домов, то это довольно много. На самом деле такого широкого предложения готовых квартир на рынке не было уже несколько лет, поэтому покупателям выгодна такая ситуация, ведь наконец–то можно физически просмотреть, пройтись по квартире и купить именно то жилье, которое хочется.
С другой — углубившись в это предложение готового жилья, мы видим, что примерно половина всех квартир расположена в одном конкретном и очень специфическом месте, которое может нравиться покупателям, а может и не нравиться. В свою очередь, оставшаяся половина построенных домов — это, по сути, небольшие остатки почти распроданных проектов, разбросанных по всей Риге и ее окрестностям. Это квартиры, которые по разным причинам не стали первым выбором покупателей, например, вид из окна направлен на соседнюю хрущевку, а не на аккуратный и зеленый двор, живописный парк или сосновый лес.
Это означает, что хотя предложение готовых квартир "на бумаге" вполне приличное, определенно нельзя сказать, что в настоящее время в любом районе Риги доступно именно то новое жилье, которое пришлось бы по душе.
Аттракцион неслыханной щедрости
Вторая половина 2023 года была в каком–то смысле уникальной. Трудно припомнить другой такой период (кроме разве что кризисного 2009 года), когда застройщики предлагали покупателям столько акций и спецпредложений. Купив квартиру, новые жильцы могли получить бесплатную парковку или кухонное оборудование или жить год–два, не платя за коммунальные услуги.
И это можно понять, ведь трудно вспомнить, когда процентные ставки по кредитам так резко поднимались бы. Не дождавшись быстрой и ощутимой поддержки со стороны коммерческих банков, застройщики делали все возможное, чтобы компенсировать болезненное воздействие Euribor на покупателей нового жилья, притом часто с лихвой. Этим и воспользовались самые находчивые покупатели квартир, заключив сделки на действительно выгодных условиях.
Будет ли содействие застройщиков наблюдаться и в этом году? Весьма вероятно, что уже в ближайшие месяцы часть специальных предложений может быть отменена. Одна из причин — медленные темпы развития новых проектов, а это означает, что уже в ближайшее время предложение нового жилья может снова начать сокращаться.
Кроме того, ЕЦБ оставил базовую процентную ставку неизменной уже второе заседание подряд, что также положительно сказалось на ставке Euribor. Например, 6–месячная процентная ставка Euribor уже упала до 3,8%, а 12–месячная ставка Euribor упала еще ниже и в настоящее время составляет 3,5%. По мнению аналитиков, к концу года ставка Euribor может оказаться ниже отметки в 3%. Если это произойдет, застройщики больше не будут заинтересованы в том, чтобы что–то давать, дарить или оплачивать из своего кармана.
Сколько стоит?
Совсем недавно мы могли быть свидетелями почти фантастического обещания Рижской думы — к 2030 году в Риге обновить и утеплить 3000 многоквартирных жилых домов. Даже если удастся восстановить в среднем не 500 зданий в год, а 50, это уже будет хороший показатель, но здесь следует отметить другое. Кто будет выполнять эти работы? В строительной отрасли уже ощущается нехватка рабочих рук.
Да, застройщики жилья сейчас немного замедлились, но баланс уравновешивается публичным сектором с крупными госзаказами. Это оказывает давление на заработную плату, а также влияет на общие затраты на строительство.
Станет ли новое жилье дешевле в 2024 году? Маловероятно. Вырастут ли на них цены? Если мир не охватит новая геополитическая напряженность, существенного роста ждать не стоит, хотя за счет дефицита цены могут умеренно вырасти на проекты в наиболее востребованных локациях.
