«У квартиры 2 собственника, по ½ на каждого. Один из них живет в другой стране и готов продать свою долю. Однако договориться о цене не получается – он заламывает просто заоблачную цену. Объективная цена, предложенная оценщиком, его также не устраивает. Что делать в такой ситуации?»
Денис Горба, юрист Латвийского комитета по правам человека:
– Из вопроса следует, что есть некая квартира в долевой собственности в соотношении ½ на каждого из совладельцев, и один из них готов продать свою долю, но по цене, которую второй считает несоразмерной. Также первый совладелец не согласен на объективную рыночную оценку.
Согласно Статье 1067. Гражданского закона, каждый совладелец может свободно распоряжаться своей долей — продать, подарить, завещать и т.д. Но надо иметь в виду, что доля продается именно как доля, а не как отдельная квартира. Это существенно снижает реальную рыночную стоимость, поскольку вряд ли найдется много желающих приобрести "половину квартиры" без права выделить ее в отдельную собственность.
Второй важный момент: согласно статье 1073. Гражданского закона, если один совладелец продаёт свою долю постороннему лицу, другой совладелец имеет преимущественное право (pirmpirkuma tiesības) её выкупить за ту же цену и на тех же условиях. Иными словами, если совладелец-продавец найдёт покупателя за свою "заоблачную цену", он обязан предложить выкупить долю по этой же цене второму совладельцу за ту же цену и с теми же условиями договора, и лишь только в случае отказа он сможет продать свою долю третьему лицу. Однако если совладелец выставил цену, намного превышающую рыночную, продать постороннему покупателю долю в квартире будет практически нереально.
Это основано на том, что преимущественное право — реальное, а не фиктивное. Оно должно обеспечивать вам возможность приобрести долю по тем же условиям, что и внешний покупатель.
Важный момент, играющий в пользу потенциальному покупателю-совладельцу: возможность выхода из долевой собственности. Так, Гражданский закон предусматривает, что никто не обязан оставаться в долевой собственности (статья 1068.). Если договориться не удаётся, любой из совладельцев может обратиться в суд с иском о разделе общей собственности. Суд рассматривает:
-
возможность раздела в натуре (квартира физически не делится);
-
если раздел невозможен, суд может присудить имущество одному совладельцу с выплатой компенсации другому (на основе рыночной оценки);
-
либо имущество продаётся с аукциона, а полученные средства делятся пропорционально.
Поэтому совладелец, заинтересованный в приобретении второй доли, может сам инициировать иск о разделе общей собственности (dalīt kopīpašumu tiesas ceļā). Суд назначит экспертизу, определит рыночную цену. И тогда появится шанс получить вторую долю по адекватной стоимости или продать всё жильё целиком.
Может случиться так, что совладелец предлагает второму свою долю по завышенной цене (например, 100 000 €), но реально продает третьему лицу дешевле (например, за 70 000 €). В этом случае он нарушает преимущественное право второго совладельца, который может:
-
оспорить сделку в суде;
-
потребовать признания себя покупателем по фактическим условиям, по которым имущество было продано третьему лицу.
Согласно судебной практике, иск можно подать в течение 3 месяцев с момента, когда совладелец, имеющий преимущественное право покупки, узнал или мог узнать о нарушении статьи 1075. Гражданского закона. Если сроки соблюдены, суд может перевести права совладельца (покупателя) и обязать зарегистрировать в Земельной книге (Zemesgrāmata) долю на его имя.
Чтобы обезопасить себя и обеспечить соблюдение своих прав, всегда рекомендуется просить письменное уведомление о продаже доли с ценой и условиями. Если есть подозрение, что совладелец продал дешевле, чем предлагал второму совладельцу, тот имеет право запросить копию договора купли-продажи, поскольку договор регистрируется в Земельной книге и является публичной информацией. Если условия не совпадают, можно идти в суд и требовать передачи доли на условиях реальной сделки.
