«Мы с братом (оба совершеннолетние) являемся владельцами 1\2 идеальной доли двухкомнатной квартиры, ведем отдельное хозяйство, у каждого своя комната. Хотим, чтобы у каждого был отдельный счет, чтобы платить раздельно. Как это оформить? Куда обращаться? Читательница bb.lv»
Денис Горба, юрист Латвийского комитета по правам человека (deniss.gorba@gmail.com)
Понятная система
Ситуация когда совладельцы недвижимости желают разделить платежи и платить порознь, не редкость. Однако произвести такой раздел, когда речь идет о квартире в многоквартирном доме, бывает непросто. Во-первых, потому, что в данном случае речь идет об общей собственности, разделенной на идеальные доли (domājamās daļas), — то есть, с точки зрения закона и обслуживающей компании, оба совладельца являются единым «владельцем».
Во-вторых, статья 5. Правил Кабинета министров от 9 декабря 2008 года № 1013 «Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu» («Порядок расчета собственником квартиры в многоквартирном жилом доме за услуги, связанные с пользованием квартирной собственностью») устанавливает, что порядок взаимных расчетов между собственником квартиры и управляющим устанавливается Договором об управлении и обслуживании.
Такой порядок един во всем жилом доме. Соответственно, с одной квартирой заключается один договор управления и обслуживания. Такая система логична и понятна, поскольку в квартире обязательно установлен один счетчик воды (на квартиру, а не на каждого совладельца), да и теплом снабжается именно квартира, а не совладелец.
Нужен документ
Тем не менее, данный вопрос можно попытаться решить через юридическое закрепление порядка пользования объектом. Конкретно - можно попробовать разделить счета, действуя на основе Гражданского закона (Civillikums) и соответствующих нормативных актов. Однако для этого необходимо добиться заключения договора о порядке пользования (Lietošanas kārtības līgums).
Чтобы управляющий разделил счета, ему нужно основание — документ, подтверждающий, что вы не просто владеете долями, а закрепили за собой конкретные помещения. Нужно указать, что, например, совладелец А единолично пользуется комнатой №1, совладелец В — комнатой №2, а помещения общего пользования (кухня, коридор, санузел) находятся в совместном пользовании. Также следует указать, что каждый совладелец обязуется самостоятельно оплачивать счета за коммунальные услуги и обслуживание пропорционально своей доле или согласно фактическому потреблению.
Настоятельно рекомендую заверить подписи у нотариуса и занести это право пользования в Земельную книгу: это сделает договор обязательным для третьих лиц. После того, как договор будет подписан и закреплен в Земельной книге, совладельцам следует подать управляющему домом совместное заявление от имени обоих с просьбой разделять счета на основании заключенного договора. Большинство крупных управляющих, включая муниципальные структуры Риги, технически могут это сделать.
Важный момент: согласно статье 1071. Гражданского закона, все совладельцы несут расходы по общему имуществу пропорционально их долям. Разделение счетов не освобождает совладельцев от солидарной ответственности перед управляющим «по умолчанию», если это не согласовано в трехстороннем порядке. Иными словами, если один из совладельцев по каким-либо причинам вдруг перестанет вносить свою долю согласно своему счету, управляющий всё равно может предъявить претензию к объекту (квартире) в целом.
Это, безусловно, создает определенные неудобства для второго совладельца. Однако надо помнить, что совместное имущество является обременением. И если это обременение становится тяжелым настолько, что второй совладелец не может и не желает с этим в дальнейшем мириться, остается лишь один вариант — отчуждение совместного имущества (например, продажа) и обзаведение собственной недвижимостью. Поскольку, по закону, никого нельзя заставить оставаться в совместной собственности, если человек того не желает.
