Таллинская недвижимость перегрета, необходимо развитие регионов 0 73

Еврибор падает, ипотека дешевеет, рынок оживает – но для тех, кто пытается купить первую квартиру, это часто не спасение, а новая волна конкуренции. Проблема не в процентах: главный барьер – входной билет. И пока Эстония тянет все в Таллинн, ключи будут дорожать быстрее надежд, прогнозирует журналист, автор медиапроекта «Реальная Балтия» Андрей Деменков.

Каждое новое снижение Еврибора подается как хорошая новость: ипотека подешевеет, значит, жилье станет доступнее. Но в реальности это облегчение в первую очередь для тех, кто уже внутри системы. А для тех, кто пытается купить первую квартиру, радость от падающих ставок слишком часто выглядит как чужой праздник: путь к своему жилью от этого короче не становится.

Рынок ожил, но не для вас

Когда процентная нагрузка падает, на рынок возвращается спрос. Люди снова начинают смотреть объявления, снова готовы разговаривать с банком, снова допускают мысль, что «может быть, потянем». Для уже взявших кредит это тоже глоток воздуха: платеж становится меньше, появляется шанс быстрее закрыть тело займа или хотя бы перестать жить от платежа до платежа. Но у «первой квартиры» логика другая. Оживление рынка и доступность жилья – разные вещи. Для покупателя, который еще только стоит у входа, снижение ставки часто не превращается в новый шанс. Оно превращается в сигнал: конкуренция возвращается. На рынок выходят те, кто и без того был ближе к покупке: с накопленным взносом, поддержкой семьи или уже имеющимся активом, который можно продать и «добавить». А те, кто все еще собирают стартовый капитал, остаются зрителями на забеге, где входной взнос – это не экзамен, а плата за право участвовать.

Самая неприятная часть истории в том, что рынок умеет быстро съедать выгоду от снижения ставки. Как только платеж становится чуть терпимее, спрос поднимает цены или хотя бы удерживает их от снижения. В итоге то, что вчера уходило в проценты, сегодня уходит в стоимость квартиры. И покупателю первой квартиры от этого не легче: он как не мог собрать стартовый капитал, так и не может.

Ключи дороже процентов

Процентная ставка важна, но это не главный фильтр. Главный фильтр – входной билет.

Во-первых, первоначальный взнос. Его нужно принести живыми деньгами, и именно здесь ломается большинство планов. Не потому, что люди не хотят экономить, а потому что делать это становится все труднее. Аренда, коммунальные платежи, еда, транспорт, детские расходы, налоги – все это сжирает возможности накоплений. В итоге молодые домохозяйства попадают в классическую ловушку: чтобы накопить на взнос, надо жить дешевле. Но дешевле чаще всего означает жить хуже или дальше – и все равно платить много.

Во-вторых, риск-политика банков. Ставка может снижаться, но требования к качеству дохода никуда не исчезают. На фоне неопределенности банки становятся осторожнее: им важны стабильные доходы, понятные контракты, минимум серых зон. И если часть доходов не учитывается или считается слишком нестабильной, семья может внезапно «не пройти», даже если по ощущениям она вполне платежеспособна. Это особенно болезненно для молодых специалистов и семей с детьми: именно им общество предлагает строить будущее, но именно им чаще всего не хватает запаса прочности, чтобы пройти все фильтры. В-третьих, предложение жилья не успевает за спросом там, где людям реально нужно жить. Таллинн годами обсуждает плотность застройки, парковки, сроки планировок, согласования и соседские войны вокруг каждой стройки. На словах все за доступность, но на практике любое уплотнение встречает сопротивление, а время превращается в отдельный налог: чем дольше строим, тем дороже выходит итоговый метр.

Отсюда и социально-политический эффект, который нельзя недооценивать. Мы получаем поколение людей, которые видят простой сигнал: все оживает, но для них лично ничего не меняется. Это бьет по доверию к стране и ее будущему куда сильнее, чем любой спор о макроцифрах. Потому что первая квартира – это не только квадратные метры. Это маркер того, что ты вошел в нормальную взрослую жизнь, что у тебя есть опора, что твои усилия конвертируются в результат. Когда этот маркер отодвигается на неопределенное «потом», государство получает не просто разочарованных людей, а людей, которые перестают верить в смысл долгой игры.

Снять давление со столицы

Есть решение, которое в Эстонии любят называть «слишком долгим», а потому годами не доводят до системной политики: развитие регионов. Пока нормальная работа, карьерный рост и часть качественных услуг концентрируются в Таллинне и Харьюмаа, давление спроса будет возникать именно там. Ставки могут падать, строек может становиться больше, но, если людям все равно нужно ехать в столицу, давление на столичный рынок никуда не исчезнет.

Между тем внутри страны разрыв в ценах на жилье колоссальный. В небольших городах и уездах жилье порой стоит очень дешево. И если у человека есть возможность остаться в родном городе, не теряя в качестве жизни и доходах, он не будет рваться в Таллинн и загонять себя в ипотечном марафоне на пределе возможностей. Это одно из самых действенных решений именно потому, что оно не подкармливает перегретый спрос в столице, а распределяет его по стране.