«Помогите разобраться, пожалуйста. В свое время моя мама, находясь в законном браке с отчимом, приобрела квартиру по 50% идеальных долей каждому. Позже они развелись, отчим женился на другой женщине и ушел жить к ней, у них общий ребенок.
Мама тоже вышла замуж, сейчас живет за границей. У меня есть от нее генеральная доверенность на продажу квартиры, которую они с отчимом приобрели. Недавно отчим умер. Означает ли это, что я теперь не могу продать квартиру, пока нынешние наследники отчима (его вдова и ребенок) не вступят в свои права наследования, не оформят свое владение половиной квартиры и не дадут своего согласия на продажу?
Или мы уже сейчас можем договориться, продать квартиру и разделить деньги – тем более что, насколько мне известно, вдова сейчас действительно остро нуждается в деньгах?»
Валтерс Бергс, юрист:
– Необходимо учитывать два обстоятельства. Во-первых, статья 994 Гражданского закона определяет, что собственником недвижимости признается только то лицо, на имя которого недвижимость зарегистрирована в Земельной книге. До момента регистрации в Земельной книге у приобретателя недвижимости нет никаких прав по отношению к третьим лицам: он не может воспользоваться ни одним из преимуществ, связанных с правом собственности, и он обязан признать действительными все действия в отношении этой недвижимости со стороны лица, которое, согласно записи в Земельной книге, было указано как собственник.
Соответственно, чтобы продать квартиру как единое целое, необходимо, чтобы на имущество, оставленное умершим, были признаны наследственные права наследников. В том числе на доли в квартире.
Во-вторых, продать можно только то, что находится в собственности. Соответственно, если стороны не договорились о продаже квартиры как единого неделимого объекта, тогда каждый может продать свою долю, предварительно предложив ее другим совладельцам с соблюдением их права преимущественной покупки (права «первой руки»).
Согласно статье 1074 Гражданского закона, ни одного совладельца нельзя принудить оставаться в общей недвижимости, если только условия возникновения собственности не предусматривают иное; напротив, каждый из совладельцев в любое время может потребовать раздела имущества.
Продажу долей в общей собственности регулирует статья 1073 Гражданского закона: если совладелец недвижимости отчуждает свою долю лицу, которое не является совладельцем, то у остальных совладельцев возникает право преимущественной покупки в течение двух месяцев с момента получения копии договора купли-продажи (статья 2060 ч. 2 и статья 2062), а если это право невозможно было реализовать по вине продавца, тогда возникает право выкупа (статья 1381 и последующие статьи).
Таким образом, чтобы продать квартиру как единый неделимый объект, необходимо дождаться, когда наследники будут признаны имеющими наследственные права, и тогда совладельцы смогут договориться между собой. Если договориться не удаётся, можно обратиться в суд с иском о прекращении совместной собственности и продаже имущества.
