Во втором квартале текущего года доступность жилья улучшилась в обеих соседних столицах — Таллине и Вильнюсе, а в Риге почти не изменилась.
Интересно, что рижане могут позволить себе более просторное жилье, чем таллинцы и вильнюсцы. Это выяснилось в ходе исследования, проведенного одним из банков.
В Риге можно больше
Эксперты объясняют нынешние процессы небольшим ростом средней цены на квартиру, а также все еще высокими процентными ставками по новым ипотечным кредитам. В июне Европейский центральный банк (ЕЦБ) впервые с 2019 года снизил базовые процентные ставки, и есть прогнозы, что в этом году ставки упадут еще вдвое. Рост заработной платы был быстрым, и будет продолжаться, но несколько более низкими темпами. Соответственно, во втором полугодии повышение доступности жилья ожидается и в Риге.
Во втором квартале домохозяйство с доходом, соответствующим 1,5 среднемесячной зарплаты–нетто, могло позволить себе с помощью ипотечного кредита квартиру в Таллине площадью около 56 квадратных метров и чуть более 50 квадратных метров в Вильнюсе.
Между тем в Риге доступность жилья оставалась относительно высокой, и среднестатистическое домохозяйство, направляющее на обслуживание ипотечного кредита не более 30% дохода семьи, могло позволить себе квартиру площадью около 83 квадратных метров (на первичном рынке — около 41 квадратного метра).
Рынок стагнирует
Но в целом активность на рынке квартир слабая, отмечают специалисты. По сравнению с ситуацией в первом квартале покупательская активность возросла. Однако глядя на более широкий контекст, можно прийти к выводу, что, как и экономика Латвии, рынок жилья находится в состоянии стагнации, поскольку количество сделок во втором квартале было примерно на уровне прошлого года. На первичном рынке картина оказалась более мрачной: падение числа сделок даже увеличилось и за первые семь месяцев достигло почти 40% по сравнению с прошлым годом. Число бронирований также невелико.
По предварительным данным, средневзвешенная цена квартир в Риге выросла по сравнению с первым кварталом, а также после годичного спада выросла по сравнению со вторым кварталом прошлого года. По данным исследования, несмотря на то, что падение цен в серийных и неотремонтированных домах продолжалось, его влияние было перевешено ценами на квартиры на первичном рынке и на квартиры с ремонтом на вторичном рынке.
Рост цен на новые квартиры остался чуть выше 10%, но темпы роста цен заметно замедлились. Количество непроданных новых квартир не увеличилось, но осталось на самом высоком уровне за последние годы. Это дает желающим приобрести новую недвижимость возможность торговаться или просить различные бонусные льготы, но корректировки цен не ожидается. Затраты на строительство продолжают расти, но темпы роста вернулись к норме.
Вся надежда на ЕЦБ
Высокие процентные ставки замедляют рыночную активность, особенно на первичном рынке, где, по данным исследования, только около пятой части сделок в прошлом году обошлись без использования ипотеки. В июне произошло долгожданное снижение ставок ЕЦБ, при этом базовые процентные ставки снизились на 0,25 процентного пункта. Пока снижение ставок ЕЦБ остается достаточно скромным, рынки ожидают дальнейшего снижения. Шестимесячная ставка Euribor уже упала в августе до уровня апреля прошлого года.
Тем не менее эксперты пока не наблюдают существенного изменения тенденций на рынке жилья и считают, что ставки должны снизиться еще больше, чтобы увидеть гораздо больше позитивных веяний в рыночной активности. Несмотря на снижение Euribor, общая процентная ставка фактических годовых расходов по новым кредитам остается высокой. Для эстонцев и литовцев падение фактических ставок по жилищным кредитам более заметно. Можно прогнозировать, что ставки ЕЦБ в этом году снизятся еще вдвое, и снижение продолжится в следующем году.
Поскольку процентные ставки падают, а темпы роста заработной платы остаются быстрыми, доступность жилья во второй половине года должна повыситься. Конкуренция между коммерческими банками также возрастает, и более благоприятные условия кредитования для новых заемщиков будут способствовать повышению активности на рынке.
Ощущается осторожность
Тем временем другой латвийский банк подсчитал, что за последние 12 месяцев домохозяйствам в Латвии было выдано в общей сложности около 741,6 миллиона евро новых кредитов на покупку жилья, или на 7% меньше, чем год назад.
Эксперты отмечают, что, несмотря на то, что количество сделок стабилизировалось и в первом полугодии 2024 года наблюдается рост объема выданных кредитов, осторожность и осмотрительность людей в принятии решения о выборе жилья и ипотечного кредита для его покупки все еще ощущаются. Средняя сумма кредита, взятого в банке на покупку жилья, за последние два года выросла примерно на 10% и составляет 90 000 евро. В свою очередь, средний ежемесячный платеж по кредиту составляет 580 евро.
Мало этих людей
Свыше 60% семей, или домохозяйств, которые приобретают жилье с помощью ипотечного кредита, имеют ежемесячный доход, превышающий 2000 евро, а на платежи по жилищным и другим кредитам обычно направляется свыше 30% дохода.
Максимальная сумма кредита, которую может получить семья с одним ребенком, с доходом от 2000 евро и без других кредитных обязательств составляет около 130 000 евро. Но заработную плату выше 1500 евро в Латвии в настоящее время получают около 24% всех работников, или около 180 000 жителей, поэтому в стране относительно мало людей, которые могут позволить себе купить новое жилье.
Эксперты отмечают, что при таком развитии экономики страны кредитование продолжит стагнировать, а следовательно, и восстановление жилищного фонда также будет идти гораздо медленнее. Повышение энергоэффективности серийных многоквартирных домов уже замедляется, строительство нового жилья тоже замедлилось, что, например, по сравнению с соседними странами заставляет платить больше за тепло и сокращает имеющиеся средства на другие нужды домохозяйства.
Специалисты также отмечают, что рынок жилья и его кредитования в Латвии значительно отстает от рынков Литвы и Эстонии. В январе 2017 года все три страны находились в сопоставимой ситуации, а именно: объем жилищных кредитов в Латвии составил 4,5 млрд евро, в Литве и Эстонии — по 6,7 млрд евро.
Однако данные за июнь этого года показывают, что в соседних странах портфель этих кредитов увеличился почти в два раза, в Эстонии — 11,4 миллиарда евро, в Литве — 12,5 миллиарда евро соответственно, а в Латвии он остался почти на прежнем уровне — 4,9 миллиарда евро.
