Эсперт: новостройки экономкласса практически исчезли в крупных городах РФ

Бизнес
BB.LV
Дата публикации: 21.03.2026 07:06

Девелоперам нужна прибыль, а об инфраструктуре они не думают.

"Старая Москва - для богатых, Новая Москва и область - для всех остальных".

108,1 млн квадратных метров - столько жилья введено в России за 2025 год. На первый взгляд цифра кажется огромной, да и прирост к предыдущему году имеется.

Но если рассмотреть детали, не все так радужно. Рост-то есть, но микроскопический - плюс 0,4% к 2024 году. И это не заслуга компаний, которые строят многоэтажные здания. Почти 60% сданных квадратных метров - индивидуальное жилищное строительство, то есть частные дома. Строительство же многоэтажек второй год падает и уже упало ниже уровня 2022 года, когда не было массовых льготных ипотечных программ.

Падения спроса на жилье в последний год не обещал только ленивый. И это логично: откуда взяться спросу при такой дорогой ипотеке?

Ситуация со строительством - прежде всего результат изменений на ипотечном рынке, где за 2025 год количество выдач кредитов сократилось на 25,7%, - говорит доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета Ольга Борисова.

Застройщики видят: народ не хочет брать ипотеку, спрос на жилье низкий. И зачем тогда много строить? Ведь в этом случае предложение превысит спрос и жилье начнет дешеветь. Строительным компаниям это невыгодно. Вот они и снижают объемы строительства (хотя в теории могли бы этого не делать).

При этом застройщики сокращают объемы за счет объектов, которые приносят меньше прибыли и при этом сильно зависят от ипотеки. Что это за дома? Конечно, самые дешевые: эконом- и комфорт-класса. Именно здесь сейчас самое большое проседание. А дорогое жилье бизнес-класса и уж тем более «элитка» обычно покупается не по ипотеке на 30 лет. И при этом в расчете на квадратный метр приносит застройщикам больше прибыли.

Но почему частных домов строится все больше? Как объясняют эксперты, индивидуальное жилищное строительство не так завязано на банки. Собственный дом люди нередко строят своими силами и поэтапно - по мере появления денег и возможностей. То есть выкладывать сразу всю сумму стоимости будущего жилья не надо. И кредит нередко берут только на какую-то часть работ. Например, на достройку - когда большая часть уже готова.

Новостройки экономкласса практически исчезли в крупных городах, - констатирует Ольга Борисова. - В Перми их доля составляет всего 4%, в Ростове-на-Дону и Казани - по 5%, в Санкт-Петербурге - 9%. А доля бизнес-класса в Москве - уже больше половины новостроек, в Санкт-Петербурге и Казани - больше трети. Застройщики перестали гнаться за объемами и сконцентрировались на рентабельности, это позволяет им окупать текущие проекты.

Для обычного россиянина с обычной зарплатой эта «концентрация на рентабельности» означает мало хорошего: застройщиков он интересует все меньше.

В качестве наглядного примера эксперты приводят столицу.

По итогам 2025 года в пределах МКАД вышло в продажу всего 32 новых ЖК - вдвое меньше, чем в 2024 году. Доля комфорт-класса (это улучшенный эконом, совсем «экономных» новостроек в черте МКАД не строят) в предложении снизилась до 14%, тогда как в 2020 году составляла 40%. Доля бизнес-класса в новом строительстве увеличилась с 53% в 2020 году до 66% в 2025-м. Рекордный рост продемонстрировал премиум-класс - с 5% в 2020-м до 19% в 2025-м, - рассказала руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «CORE.XP Жилая Недвижимость» Марина Жукова.

Это означает усиление тенденции: старая Москва - для богатых, Новая Москва и область - для всех остальных. Важно заметить, что цены сейчас поднимаются не из-за высокого спроса, а из-за роста себестоимости: в частности, сложно получить дешевое банковское финансирование.

Глава Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин недавно обнадежил - новостройки могут подешеветь.

Ипотека сократилась, доходы граждан тоже. Все, кто хотел купить инвестиционное жилье (для сдачи в аренду или чтобы заработать на росте цены), наверное, купили. И сейчас надо распродавать то, что понастроили, - теоретизирует Шохин.

Основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев также считает, что рынок новостроек «перегрет».

Моя глубокая убежденность, что это крайне переоцененный рынок, по крайней мере, в городах-миллионниках. А в Москве - прежде всего, - сообщил он.

По его словам, основной спрос сейчас собирают 10 - 15% наиболее удачных новых жилых комплексов. У остальных - проблемы с продажами, и такая ситуация сохранится как минимум до осени.

Но как все это отразится на цене новых квартир? Однозначного ответа эксперты не дают - возможны разные варианты, в зависимости от ситуации.

Главное, во что упираются все прогнозы, - ключевая ставка Центробанка, от которой напрямую зависит доступность обычной, не льготной ипотеки. Сейчас «ключ» равен 15,5%, а средняя ставка по ипотеке - 20%. Пойдет вниз ключевая ставка - упадут и проценты по жилищным кредитам. Но как минимум до осени - тут эксперты в основном солидарны - ощутимых сдвигов не предвидится. А значит, и серьезных изменений для рынка недвижимости не ожидается. Цены будут потихоньку расти, нераспроданный эконом- и комфорт-класс станут распродавать со скидками и рассрочками, а строительство нового жилья будут по максимуму ужимать.