Если оглянуться немного назад в новейшую историю Латвии, то одним из наиболее драматичных, а порой и попросту трагичных эпизодов без преувеличения можно назвать процесс реституции/денационализации.
Без вины и без прав
Спору нет: восстановить историческую справедливость, вернув владельцам или их потомкам отнятую советской властью недвижимость, было верным решением. Но также справедливо и то, что сделано это было недопустимым, зачастую варварским образом, когда были полностью проигнорированы интересы тысяч других людей – людей, которые ни в чем ни перед кем не провинились.
Вся их «вина» заключалась лишь в том, что на момент принятия Закона о денационализации они проживали – причем абсолютно легально – в домах, у которых нашлись либо владельцы, либо их потомки, либо просто претенденты, сумевшие какими-то правдами или неправдами доказать в суде свои права на конкретный дом.
После того как у дома появлялся владелец, юридический статус жильцов тут же менялся: из квартиросъемщиков с бессрочными договорами они превращались в арендаторов, бесправных и всецело зависящих от «хозяина» в жилищном плане. В отличие от жильцов муниципальных домов, они не только не могли приватизировать свои квартиры, но и во многом утратили права на достойные условия проживания. Им было запрещено обменивать свое жилье, передавать его по наследству или продавать.
В архивах Латвийского комитета по правам человека, который оказывал наиболее активную поддержку и юридическую помощь «жилищно репрессированным», сохранилось огромное количество документальных свидетельств о трагедиях людей в денационализированных домах. Нам, журналистам, в те годы тоже доводилось писать о совершенно диких случаях, когда домовладельцы взвинчивали квартплату до неадекватных размеров, перекрывали жизненно важные коммуникации (например, водоподачу и канализацию или отопление в морозы и т.д.). Жильцов повсеместно вынуждали перезаключать бессрочные «советские» договоры найма жилья на краткосрочные, по истечении которых домовладелец имел полное право договор не продлевать; в результате тысячи людей были вполне легитимно выселены просто на улицу…
Свет в середине туннеля
За пару-тройку лет ситуация оказалась настолько близка к социальному взрыву, что это стало доходить даже до властей. В жилищное законодательство стали вноситься поправки с целью хотя бы как-то разрядить ситуацию, оказав помощь «жилищно репрессированным» в решении вопроса о крыше над головой.
В 2004–2006 годах были приняты законодательные акты, на основании которых людей начали регистрировать в очереди на получение муниципального жилья, а также для получения так называемого «пособия по освобождению жилья». Правда, на эту помощь могла претендовать лишь незначительная часть жильцов денационализированных домов, материальное положение которых соответствовало определенным критериям. Большинство так и осталось без какой-либо помощи.
«Пособие по освобождению» (выплата которого была прекращена уже в 2009 году), на которое могли рассчитывать люди, покинувшие квартиру в хозяйском доме, по сравнению с ценами на рынке жилья в то время было, мягко говоря, недостаточным, но, например, это пособие можно было использовать в качестве первого взноса при покупке нового жилья. А дальше уже приходилось впрягаться в кредитные обязательства...
Два года и… что?
На этом фоне в более выигрышной ситуации оказались те жильцы денационализированных домов, которым удалось зарегистрироваться в очереди на муниципальное жилье. Да, жилье это практически всегда было хуже того, которое они оставляли, да и права на приватизацию они не имели. Зато с ними заключались бессрочные договоры найма, что давало надежду на спокойную жизнь и гарантированную крышу над головой. Можно было вздохнуть с облегчением, но...
Из письма в редакцию:
«До начала процесса денационализации наша семья жила в доме по ордеру, выданному Рижским горисполкомом. Позже в рамках денационализации наш дом был передан наследнику владельца дома.
В начале нулевых годов был принят закон «О помощи в решении жилищного вопроса» жильцам хозяйских домов: им предлагалось на выбор либо компенсация (за которую, впрочем, невозможно было купить жилье, поэтому требовалось еще взять кредит), либо Рижское самоуправление предоставляло альтернативное жилье.
Приватизировать его было нельзя, да и сама квартира была метражом поменьше. Зато договор аренды был бессрочным, что давало надежду, что теперь уже крыша над головой нам гарантирована, и хозяйского беспредела в отношении нас уже не будет. Мы расценили это как компенсацию – ведь мы, по сути, оказались репрессированными по адресному принципу, поскольку, в отличие от жильцов тогда еще муниципальных домов, не смогли свое жилье приватизировать за сертификаты.
А сейчас мы получили письмо из Рижской думы, что все бессрочные договоры в соответствии со вступлением в силу поправок к Закону об аренде жилого помещения и принятых на основании этого закона Правил Рижской думы должны быть перезаключены на договоры с конкретным сроком действия. И теперь нам предлагается заключить договор аренды сроком… на два года!
В связи с этим возникает несколько вопросов:
1. Если договор заключается сейчас, после принятия поправок к закону, понятно – он заключается на конкретный срок. Но если он был заключен тогда, когда допускалось заключение бессрочных договоров, на основании действовавшего ТОГДА законодательства, – законно ли изменять этот договор сейчас? Получается в данном случае, что закон имеет обратную силу?! Знай я 15 лет назад, что это изменится – возможно, я в виде компенсации выбрала бы тогда не жилье, а деньги, взяла бы кредит и купила себе собственное жилье?
2. Что будет по истечении этих двух лет? Где гарантия, что меня не выселят, даже если я буду добросовестно оплачивать эту квартиру?
3. Если была оказана помощь в виде бессрочного договора аренды на жилье, а теперь ее пытаются урезать, то, может быть, со временем РД потребует еще и вернуть компенсации, которые были предоставлены жильцам денационализированных домов в рамках закона «О помощи в решении жилищного вопроса жильцов денационализированных домов»?!
В договоре фигурируют две стороны, Рижская дума и арендатор. В договоре есть пункт, смысл которого: если договор перезаключается, то это происходит по обоюдному согласию. Но если одна сторона – жилец – не согласна?»
Мы переслали вопросы читательницы в Рижскую думу и даже получили ответ:
В Законе об аренде жилых помещений устанавливается новое регулирование, которое предусматривает заключение договоров аренды жилых помещений только на определенный период времени. Данное условие распространяется не только на новые договоры аренды, которые заключаются сейчас, но и на уже существующие. Закон определяет переходный период до 31.12.2026, когда арендатор может согласовать с арендодателем изменения в договоре. Если соглашение не достигнуто, спор разрешается в суде.
Мартиньш Вилемсонс, и.о. руководителя отдела внешней коммуникации РД
«В соответствии с правилами Рижской думы № 141 п.18 от 08.06.2022 «О порядке регистрации и помощи в решении квартирных вопросов» договор аренды, заключенный на два года, продлевается:
18.1. если арендатор и члены его семьи выполняют условия договора аренды;
18.2. если место жительства нанимателя и членов его семьи задекларировано по адресу арендуемого жилого помещения;
18.3. если арендатор или член его семьи не владеет отдельным квартирным имуществом или жилым домом, пригодным для проживания.
Если не констатировано ни одного из условий, препятствующих продлению договора аренды на следующий срок, договор продлевается без привлечения арендатора (то есть ему не требуется обращаться в самоуправление с соответствующим заявлением), – его просто информируют о факте продления договора аренды на следующий срок.
Таким образом, заключение договора найма на определенный срок само по себе никоим образом не ставит под угрозу право нанимателя и включенных в договор найма членов семьи на пользование соответствующим жилым помещением. При сдаче жилой площади в аренду самоуправление оказывает помощь и продолжает ее оказывать до тех пор, пока человек объективно нуждается в ней. Или до тех пор, пока человек не утратит право пользования муниципальной жилплощадью в связи с несоблюдением условий договора аренды.
Что касается пособия в связи с освобождением жилья в денационализированном доме, то, если данное пособие было использовано по назначению (то есть для приобретения альтернативного жилья. – М.Б.), правовых оснований требовать его возврата нет».
Обратная сила закона?
Итак, по мнению столичного самоуправления, изменение бессрочных договоров на двухлетние арендаторам ничем не грозит, – если, конечно, они будут выполнять условия договора. Но так ли это на самом деле?
Наталья Елкина, сопредседатель Латвийского комитета по правам человека
«Письма с предложением «добровольно» расторгнуть заключенный ранее бессрочный договор найма жилья и перезаключить его на срок до 2 лет многие жители муниципальных домов Риги с бессрочными договорами найма стали получать уже в прошлом году. В первую очередь это затрагивает интересы бывших жильцов денационализированных домов. Проголосовав в июне прошлого года за поправки к Правилам № 141, столичные депутаты явно не слишком утруждали себя изучением подробностей собственного законотворчества. Между тем новый порядок, закрепленный в Правилах № 141 резко меняет систему аренды муниципального жилья.
Основанием для изменения Правил № 141 Рижской думы РД являются поправки к принятому в 2021 году Закону о найме жилья. И действительно, Закон ликвидировал бессрочные договора найма, однако есть вопросы.
В частности, в соответствии с переходными правилами (пункт 6) меняются и порядок, и сроки найма жилых помещений: «(…) если наниматель использует принадлежащее самоуправлению помещение на основании договора найма, заключенного на неопределенный срок, самоуправление может требовать заключения нового договора найма на определенный срок». Подчеркну: «МОЖЕТ требовать». Но, возможно, может и НЕ требовать?
Далее: договор можно заключать на срок до 10 лет. Непонятно, почему столичные депутаты предпочли срок в пять раз короче?
Странно также, что пункт 83 правил РД № 141 довольно категорично требует перезаключения договора найма. С учетом того, что закон не имеет обратной силы, логично было ввести эти правила для новых договоров – то есть заключенных с 08.06.2022. Некоторые самоуправления так и сделали. Рижские народные избранники поступили иначе...»
Продолжение следует
Еще не забывшие своих мытарств в период, когда были «хозяйскими» жильцами, и отлично понимая разницу между бессрочным договором и договором, имеющим ограниченный срок действия, некоторые арендаторы муниципального жилья – обладатели бессрочных договоров – категорически не согласны на добровольный отказ от того, что представляется им гарантией сохранения крыши над головой.
Заверения городских властей о том, что у всех, кто выполняет условия, договор будет продлеваться автоматически, не убеждают. К тому же сомнения вызывает сам подход: законно ли вообще требование о пересмотре условий договоров, заключенных 10–15 лет назад, в свете норм Гражданского закона Латвии?
В марте этого года состоится судебное заседание, где будет рассматриваться этот вопрос. Интересы арендаторов муниципального жилья будет представлять ведущий юрист Латвийского комитета по правам человека Денис Горба.