В латвийских самоуправлениях продолжается процесс перезаключения договоров аренды с жильцами: вместо прежних бессрочных людям предлагается заключать договоры с ограниченным сроком действия. Основанием для этого послужили поправки к Закону о найме жилья, принятому в 2021 году.
В тех же поправках предусматривается, что договор может быть заключен не более чем на 10 лет, однако в разных самоуправлениях к этому вопросу подошли по-разному. Где-то решили заключить договоры на максимально возможный срок с автоматическим продлением, если арендатор выполняет все условия.
А вот столичные депутаты решили ограничить этот срок всего лишь двумя (!) годами, что указано в пункте 18 Обязательных правил Рижской думы № 141 от 8 июня 2022 года «О порядке регистрации и помощи в решении квартирных вопросов», – правда, с возможностью продления. Естественно, у людей, получивших сообщение о необходимости перезаключить договор, это вызвало большое беспокойство.
Договор менять придется. Как именно?
По поводу ряда «скользких» моментов в правилах РД № 141 уже весьма критически высказался Латвийский комитет по правам человека. Мы решили узнать мнение еще одной общественной организации, способной оценить правовой аспект происходящего – Латвийского объединения юристов.
Вопрос звучал так: не ухудшится ли положение арендаторов муниципальных домов с переходом от бессрочных договоров на имеющие ограниченный срок действия?
– По нашему мнению, ситуация на данный момент выглядит так. Согласно Закону о найме жилья в его нынешней редакции, договор найма жилой площади заключается в письменной форме и только на определенный срок, – говорит Татьяна Василевская, представитель Латвийского объединения юристов. – Таким образом, нынешние бессрочные договоры в любом случае перезаключить будет необходимо. Если наймодатель и наниматель не могут договориться о новом сроке договора, то, согласно Переходным положениям, спор может быть рассмотрен в суде. И уже суд установит срок действия нового договора найма жилья на свое усмотрение – разумеется, с условием, что этот срок не превысит 10 лет. Если же стороны не смогут договориться и не подадут иск в суд до 31 декабря 2026 года, то в силе такой договор будет до 31 декабря 2036 года.
Однако здесь следует иметь в виду, что в случаях, когда квартира выделена в качестве помощи в решении жилищного вопроса, применить Переходные положения Закона об аренде жилых помещений (без заключения договора ее аренды до 31.12.2036 г.) будет невозможно. В этом случае по истечении указанного срока, если договор с ограниченным сроком действия так и не будет заключен, самоуправление будет иметь полное право обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. И все расходы, связанные с судебным разбирательством, должен будет покрывать жилец.
«Может» и «будет» – разные вещи...
Далее: согласно пункту 18 Обязательных правил Рижской думы № 141, помимо того, что муниципальные жилые помещения сдаются в аренду на срок до двух лет, предусмотрено, что в договоре аренды присутствует пункт, согласно которому договор между арендатором и арендодателем (самоуправлением) может быть продлен. Согласно разъяснению Рижской думы, продление договора аренды будет происходить автоматически, и арендаторам даже не придется ничего в связи с этим предпринимать.
Правда, при этом перечисляются условия, при которых договор может быть продлен, а именно:
1. арендатор и члены его семьи должны выполнять условия договора аренды (т.е. не иметь долгов, не оплаченных счетов за коммунальные услуги, содержать арендуемое жилье в порядке и т.д.);
2. наниматель и члены его семьи должны быть задекларированы по адресу арендуемого жилого помещения;
3. наниматель и члены его семьи не должны иметь отдельной квартирной собственности или жилья, пригодного для проживания.
На наш взгляд, перед заключением и подписанием договора важно проверить, есть ли в договоре отдельный пункт о том, что договор будет продлен и через 2 (два) года, и впоследствии. «Может быть продлен» и «будет продлен» – это разные вещи.
Второй важный момент. Если арендатор и/или члены его семьи не согласны с каким-либо пунктом договора или какие-то пункты вызывают сомнения, это все следует уточнить до подписания договора.
Вникнуть, сравнить, спросить специалиста...
Если говорить о том, насколько уязвимой становится позиция арендатора в свете нынешних правовых нововведений, то формально ситуация ухудшиться не должна, если, конечно, арендатор выполняет все условия договора и к нему не будет никаких претензий со стороны арендодателя.
Но всегда могут возникать какие-то нештатные ситуации, когда что-то можно нарушить случайно, и тогда последствия для арендатора могут быть достаточно проблематичными. Поэтому всем, кого коснулась данная проблема – как в Риге, так и в любом другом самоуправлении, – перед тем, как подписать договор, рекомендуется очень внимательно с ним ознакомиться. В принципе, такой подход актуален при подписании ЛЮБОГО договора, а тем более когда это касается такого важного вопроса, как жилье.
Получив сообщение от самоуправления о необходимости перезаключить договор, арендатор имеет право обратиться в самоуправление с встречной просьбой – предоставить ему для ознакомления проект нового договора. И когда ему этот проект будет предоставлен, нужно, во-первых, попытаться изучить, вникнуть во все тонкости, сравнить то, что было в прежнем договоре, и что изменилось.
В идеале, – особенно если человек не разбирается в юридических нюансах или не владеет государственным языком на должном уровне, – обратиться к юристу, который мог бы проанализировать и заметить «подводные камни». И, как я уже сказала выше, в данном договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО должен присутствовать пункт о праве арендатора на продление договора (разумеется, в случае если с его (арендатора) стороны выполняются все условия).
