Можно ли в Латвии продать недвижимость, поправ право первой руки 4

Мою половину готова купить соседка, участок которой граничит с моим: ее интересует не сам дом, а возможность расширить свой земельный участок.

Имею ли я право продать свою половину без соблюдения «права первой руки» по отношению к тому соседу, который за границей и которому принадлежит вторая половина нашего общего дома?»

Санта Терехина, присяжный нотариус Рижского окружного суда:

– Как можно заключить из содержания вопроса, недвижимость (дом с участком) принадлежит двум совладельцам, и один из них хочет продать свою идеальную долю другому лицу (не совладельцу). В этом случае у второго совладельца по закону имеется право первой руки. Что касается реализации данного права, то здесь есть варианты.

Первый вариант. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, в котором четко расписаны все условия сделки (включая сумму, за которою продана недвижимость). Продавец отправляет второму совладельцу оригинал договора (подчеркиваю, именно оригинал – это очень важно).

В принципе, в законе оговаривается, что можно послать только копию договора (norakstu), но я рекомендую все-таки предоставить оригинал договора, поскольку в дальнейшем в случае делопроизводства это может предотвратить какие-либо претензии со стороны совладельца. Отправить оригинал договора нужно либо заказным письмом с уведомлением, либо – если между ними имеется какой-либо контакт – вручить лично под расписку.

В течение двух месяцев со дня, когда второй совладелец получил оригинал договора, он имеет право думать, использовать ему свое право первой руки или нет. Важный момент: в течение этих двух месяцев покупатель не может идти и регистрировать недвижимость в Земельной книге; только после того, как этот срок завершится, и в случае если совладелец не использовал свое право первой руки.

Если совладелец решает использовать это свое право, то он может вступить в сделку вместо покупателя и приобрести недвижимость за ту же сумму и на тех же условиях, которые указаны в договоре купли-продажи. Если по окончании двухмесячного срока он либо решает не использовать право первой руки, либо не может прийти к какому-то окончательному решению, покупатель может обращаться в Земельную книгу и регистрировать право собственности на свое имя.

Второй вариант. Предложить совладельцу использовать право первой руки можно и через нотариуса. На практике это выглядит так: по просьбе продавца нотариус отсылает совладельцу нотариальное извещение об использовании права первой руки. В этом случае срок ожидания также два месяца со дня, когда совладелец получил заказное письмо с уведомлением.

Если в течение двух месяцев никакого ответа от совладельца не получено, нотариус выдает свидетельство о передаче уведомления. После этого покупатель может идти в Земельную книгу и регистрировать свое право собственности.

Третий вариант. Случается, что покупатель и продавец, несмотря на разъяснение о праве первой руки у совладельца, решают все-таки не ставить его в известность по поводу купли-продажи. Они просто совершают сделку, и покупатель регистрирует недвижимость на свое имя в Земельной книге.

Однако в этом случае у совладельца, имевшего право первой руки, появляется ПРАВО ВЫКУПА, и оно сохраняется в течение 1 (одного) года со дня регистрации права собственности нового владельца в Земельной книге. Если он решает это право использовать, то он вступает в сделку вместо покупателя и приобретает недвижимость за ту же сумму и на тех же условиях, которые указаны в договоре купли-продажи.

И, наконец, четвертый вариант, на мой взгляд, самый оптимальный. Это когда на заключение договора купли-продажи приходят трое: продавец, покупатель и совладелец, имеющий право первой руки. Заключается договор купли-продажи, совладелец знакомится с ним и тут же, отдельным документом, оформляется его отказ от использования своего права первой руки.

В этом случае вопрос решается быстро, и в дальнейшем никаких спорных ситуаций по данному вопросу возникать не должно.