Комитет по жилищу и среде столичного самоуправления, коим руководит представитель Национального объединения Элина Трейя (1977), рассмотрел на прошлой неделе деятельность муниципального ООО Rīgas namu pārvaldnieks, крупнейшего в стране собственника и управляющего недвижимостью.
"Чтобы мы могли стратегически поговорить", политик попросила депутатов не поднимать проблемы конкретных домов, а также отклонила требование оппозиции отменить конкурс предприятия RNP по закупке новой торговой марки (название и визуальный образ — за 100 000 евро): "Это не в нашей компетенции".
Рассматривать таковые вопросы должна Центральная администрация и исполнительный директор Янис Ланге как держатель акций.
Надеть малиновый пиджак, поставить акции в NASDAQ
Илзе Спуле–Статкус, руководитель Управления обществ капитала Центральной администрации Риги, напомнила, что предприятие RNP было создано в результате объединения 15 домоуправлений 29 октября 2010 года, т. е. при управлении мэра Нила Ушакова.
Весь капитал в 5 116 844 евро принадлежит городу как публичному лицу, обязанному не реже чем в 5 лет пересмотреть свое участие в деятельности. Новый срок подойдет до конца 2026 года. Тогда же ожидается ревизия предприятия (ну а ключевые решения по изменению формы собственности произойдут ранее).
Критериями переоценки являются: устранение недостатков рынка; создание стратегических услуг; переоценка стратегических ресурсов. При оценке изменения участия города оценивается аргументация Совета по конкуренции.
Самоуправление умывает руки
В июле этого года RNP уже обратился к держателю капитала с письмом о начале переоценки участия публичного лица. Причина: с 1 января 2026 года управление жилыми домами, согласно Закону об окончании приватизации домов государства и самоуправления, переходит в руки собственников квартир, вступающих в прямые отношения с управляющими. "Исчезает обязанность самоуправления обеспечивать управление зданиями", — отмечено в материале госпожи Спуле–Статкус.
К сентябрю Департамент жилища и среды подготовит документацию. До декабря 2026 года должен быть подготовлен проект решения Рижской думы о прямом участии города в деятельности RNP. Попутно "спросят мнение представляющих коммерсантов общества".
Между тем еще в решении от 01.07.2021 Совет по конкуренции указал, что "управление многоквартирными домами не признается созданием стратегически важных товаров или услуг". Медленный темп, с коим жители перенимали управление своей собственностью, налицо — но исправлять такое положение надо, "привлекая частный сектор, а не передавая выполнение этих целей своему обществу капитала".
Требуются инвесторы с амбициями
Одной из среднесрочных целей RNP, истекающих из рекомендаций Совета по конкуренции и Организации экономического сотрудничества и развития, было названо "привлечение частного инвестора" в RNP. Предприятие может быть превращено в акционерное общество, ценные бумаги коего будут котироваться на бывшей Рижской фондовой бирже, которая ныне носит громкое название NASDAQ Baltija.
"Мы ожидаем от рижских обществ капитала амбиций", — высказалась госпожа Спуле–Статкус, указав при этом даже "экспортные возможности". Видимо, RNP уже настолько эффективно выполняет свои функции, что готов вывозить их за границу!
В качестве перспективных направлений деятельности были названы также установка "умных счетчиков" и видеокамер, реновация зданий. Так или иначе Управление обществ капитала следит как за финансовыми целями, так и за нефинансовой составляющей деятельности RNP.
Прибыльное дело
Если верить статистическим показателям, то управление жилыми зданиями столицы — задача вполне решаемая. В 2024 году нетто–оборот предприятия составил 80,6 млн евро, что соответствовало плановым показателям в 80 млн (для сравнения: в 2022 году оборот составил 62,1 млн).
Позитивная отдача активов, или показатель рентабельности, вообще был более чем вдвое выше плана — 8,4% против 4,1% намеченного. В отношении административных затрат к нетто–обороту RNP тоже почти вписался в план — 7,6% против 7,4%.
На 2025 год поставлен план увеличить оборот до 83,4 млн евро, отдачу активов установили до 4,5%, снизить админрасходы до 7%.
Постоянно растут дивиденды RNP: если в 2022 году они составили 1 688 678 евро, то в 2024 году — 3 250 000 евро. На 2025 год запланирована сумма в 5 762 538 евро.
Также растет доля компании среди всех обществ капитала Риги — если в 2022 году она составляла всего 25%, то в прошлом году была 46%, а в этом планируется 53%.
Средний возраст здания — 70 лет
Марис Озолиньш, председатель правления RNP, начал с того, что у него в подчинении "очень мотивированная" команда из 1900 сотрудников (14–й работодатель в стране по числу работников, две трети коих выполняют в RNP физическую работу — дворника, сантехника, и найти их в условиях "низкой безработицы" совсем непросто). Все эти люди ежедневно обеспечивают хозяйствование в 3400 зданиях с 140 000 квартирами (из коих 3,2% по–прежнему являются муниципальной собственностью). В столице RNP обладает 35% рынка.
— Мы работаем в условиях свободной конкуренции, — полагает господин Озолиньш. — Не получаем никаких дотация самоуправления.
Несмотря на то что стереотипным представлением о муниципальном многоквартирном здании является панельная девятиэтажка 1980–х годов в Пурвицемсе или Иманте, средний возраст домовладения RNP существенно выше и составляет 70+ лет. Это связано с обилием небольших деревянных домов, которые тоже являются муниципальным активом.
Выбор между квартплатой и лекарствами
Потому, со слов председателя правления, существуют вызовы — в плане энергоэффективности, безопасности и удобств зданий. У жителей наблюдается "низкая вовлеченность в управление имуществом", а также "различные ожидания качества услуг"…
— Пенсионеров интересует, чтобы была как можно более низкая квартплата, на их век квартиры хватит. Главнее, чтобы оставались деньги на лекарства, — откровенно заявил руководитель RNP.
Так или иначе, он с цифрами в руках доказал, что качество услуг растет — например, в 2024 году в RNP поступило на 32% меньше жалоб, а удовлетворенность обслуживанием возросла до 95%. 137 000 пользователей научилось пользоваться порталом самообслуживания e–parvaldnieks.lv.
— Не постесняюсь сказать, что у нас есть лучшие цифровые услуги, имеющиеся в Латвии, — заявил господин Озолиньш. — Есть возможность заказать услугу, дать оценку выполнения. Внутри мы также ввели цифровую систему — работнику дается задание, он фотографирует телефоном ситуацию до и после работы.
Клиенты уходят и приходят
М. Озолиньш высказался в том смысле, что установка нового оборудования — к примеру, ультразвуковых дистанционных счетчиков воды, позволит жильцам платить меньше.
— Помогаем жителям восстанавливать дома, понимать выгоды реновации, организовывать решения, улаживать формальности, получать софинансирование, — озвучил М. Озолиньш освоение более 117 миллионов евро по проектам реновации совместно с финансированием ЕС.
С привлечением финансирования Риги с 2023 года производится фасадный ремонт 29 исторических зданий.
RNP способствует также получению финансирования новой структуре — общности (kopība) жильцов, которые более просто организовать, чем общество (biedrība). Внедряется принцип "долг следует за квартирой" для выплаты коммунальных платежей при смене собственника жилья.
— В отрасли много законов, нормативных актов, которые зачастую не согласуются друг с другом, — заявил М. Озолиньш.
LETA
Часть бывших зданий муниципальной компании ушла к иным управляющим — 2% за год. Тем не менее RNP удалось привлечь новых клиентов общей площадью 21 000 кв. м. Стратегическая задача на 2027 год — достичь равновесия между уходящими домами — и новыми клиентами, коими занимается созданный весной прошлого года отдел продаж (торгующий не зданиями, как можно предположить — а услугами).
— Мы могли бы распространиться регионально, тогда у нас был бы еще больший рост, — помечтал господин Озолиньш.
И то сказать — в Латвии еще немало городков и поселков, где в сфере хозяйствования жилых зданий, что называется, конь не валялся, и сервис RNP примут с распростертыми объятиями…
"Ключик, конечно, ни в чем не виноват"
Предприятие, по словам председателя правления, ждет "привлечения капитала — средств на развитие и инноваций". Для чего и планируется создание пресловутого нового бренда — это будет "инструмент для достижения стратегических целей"!
— Ключик, конечно, ни в чем не виноват, — пояснил руководитель касательно известного логотипа RNP. — Но вот в его длинном названии закодированы смыслы, от которых надо было бы уйти. К примеру, связь с Ригой — а если как предприятие захотело бы трудиться, скажем, в Саласпилсе… Второе — наша деятельность ограничивается управлением домами, а мы могли бы делать много больше, современные дома.
Золотые слова, но не попробовали бы сначала сделать хотя бы все то, для чего были назначены? Хотя вот господин Озолиньш негативно высказался о "советских временах, когда все делало домоуправление, а самим не надо было ни о чем заботиться…"
— Процесс был абсолютно прозрачным, он не внезапно появился, — продолжил глава предприятия по поводу ребрендинга. — Он был утвержден в плане наших закупок еще в конце прошлого года, публично известен. Мы провели исследование рынка, в результате у нас заявилось много респектабельных кандидатов. В этом сомнений не должно быть никаких. В свою очередь, почему это стоит то или это, — это большой процесс. Тут не только торговый знак, здесь надо найти название, отвечающее нашему росту, в то же время нашей клиентской базе, которая очень разнообразна.
И тут глава RNP показал карту государств Балтии — вот вам и амбициозные цели…
Все дома автоматически перенимают права
Меж тем, с 1 января 2026 года, подтвердил господин Озолиньш, "исчезнет закрепленное в нормативах основание участия" предприятия самоуправления в хозяйствовании муниципальных жилых зданий. "Все дома автоматически перенимают права", и надо будет отдельно заключать договоры.
Несмотря на то что времени осталось совсем немного, пока еще с ближайшим будущим полной ясности нет, "работают эксперты". Но вот ваш автор, к примеру, уже получил пакет документации по части управления домом. Следует внимательно изучить дюжины страниц — а вот уже и забавная ошибочка отыскалась, обозначены 50 центиков за квадратный метр в графе "накопления", тогда как уже начиная с мая в платежках от RNP проставлены 2 евро, так как дом наш, между улицами Экспорта, Сакару и Аусекля, добровольно–принудительно вписали в вышеописанную программу фасадного ремонта…
Самоуправление — это надежно?
Даце Варна, председатель правления ассоциации Mājoklis, прокомментировала ситуацию:
— Мерим температуру, следим за процессами, представляем интересы владельцев квартир. Мы — те, кто представляет активных собственников.
По словам Д. Варны, пользователи RNP в своих представлениях о предприятии чаще всего считают позитивным аспектом его муниципальный статус. "Самоуправление — это надежно", — уверена Варна.
Однако, как наглядно доказали вышеприведенные доклады, RNP в существенной степени является автономным участником рынка, для которого первичными являются коммерческие показатели. Ожидать от данного предприятия удовлетворения социального, психологического комфорта клиентов можно, но это наивно.
Зато, по словам госпожи Варны, RNP "говорит с жителями яснее". "Говорит намного больше о реновации" (любой наш каприз за ваши деньги!). Ну а топовым нововведением в хозяйствовании, сказала Д. Варна, являются мобильные бригады по обслуживанию подъездов и территории, которые заменили дворников. Правда, теперь неясно, у кого ключ от подвала…
Исторический момент
— Мы находимся на историческом этапе, — пафосно заявила Даце Варна. – Пуповина с домоуправлениями, которая была 30 лет, перерезается. Законодатели долго допускали такую ситуацию, не определяя срока, когда здания надо перенимать, и тем самым деформировали понимание квартировладельцев о порядке вещей. Им казалось, что есть кто–то, кто позаботится, предприятие самоуправлений.
…Похвально, конечно, что госпожа Варна выступила в стиле "где вы были все тридцать лет". Но хотелось бы заметить, что подавляющее большинство клиентов RNP за этот срок исправно оплачивало счета, предоставляя компании все оборотные средства, с коими сейчас она намерена начать свой рыночный рывок. Перспективы коего на фоне общей ситуации неочевидны.
МОТИВАЦИЯ
Согласно базе данных Службы государственных доходов, председатель правления RNP Марис Озолиньш в 2024 году заработал в родном предприятии 111 113 евро.
Зарплата члена правления Мартиньша Паурса составила 92 229,93 евро, к тому же он получил 18 590,40 евро в SIA Elektroniskie sakari.
