«Уважаемая редакция! Согласно данным статистики, за период 2007-2013 г.г. было утеплено 740 зданий; за 2014-2020 г.г. – 627 зданий; в 2022-м на утепление записалось 120 зданий. Налицо резкий спад активности собственников.
Дома наши построены еще в советские времена, многие из них десятилетиями не видели ремонта, многие реновировать необходимо. Понимая это, многие собственники тем не менее воздерживаются от этой возможности. Почему?
Поделюсь, на мой взгляд, одной из главных причин (готов подкрепить свою точку зрения документами).
Уже после первых реновированных домов прозвучал тревожный сигнал из Резекне: от применяемой технологии по проектам утепления домов в квартирах появляется опасная для здоровья черная плесень. Немного позже похожими выводами в СМИ делились собственники квартир реновированных домов из Марупе, Юглы и т. д.
Дома начинали утеплять из расчета теплопотерь, и толщина минеральной ваты как утеплителя составляла всего 15-20 мм. И по окончании первого отопительного сезона, последовавшего после приклеивания теплоизоляции к стенкам, снаружи начала появляться та самая черная плесень. Поскольку срок гарантии не истек, удаление и покраска были за счет производителя. Но после очередного отопительного сезона опять появилась плесень! Вата-то уже мокрая!
Тем не менее от технологии приклеивания минеральной ваты к зданию без зазора для вентиляции не отказались. Жителям объясняют, что, дескать, проблема решается за счет установки так называемых вентиляционных «окон». Но мокрая минеральная вата воздух не пропускает. Откуда же вентиляция?
Чтобы проблема не проявилась в течение гарантийного срока, нашли выход – стали увеличивать толщину теплоизоляции до 40 мм, а затем до 150 мм. Логика: теплый дом и холодный воздух при контакте (по принципу образования тумана) образуют влагу на стенах. Значит, надо исключить доступ холода к стенам – соответственно, защитный слой минеральной ваты делают толще. И теперь, при толщине теплоизоляции в 150 мм, плесень визуально обнаружится не раньше 7-8 лет, и гарантийный срок к тому времени уже истечет. А плесень в какой-то момент полезет в квартиры собственников, и избавиться от нее уже будет невозможно!
А что будет лет через 30? Притом что денег, накопленных на плановый и капитальный ремонт, уже нет?
До реновации жителям обещают, что будет конкурс фирм-производителей, и что они, совладельцы дома, смогут выбрать проект и технологию исполнения. Да, исполнителя действительно выбрать можно, однако все они работают по утвержденной технологии (тех, кто предлагает другие варианты, просто не допустят к софинансированию). И люди поняли, что вместо благоустройства своего единственного жилья они в результате навязываемой технологии «повышения энергоэффективности» могут сделать свою единственную собственность непригодной для проживания.
Есть вопросы
Хотелось бы задать несколько вопросов руководству Департамента жилищной политики Министерства экономики:
-
Проводились ли контрольные проверки и анализы состояния реновированных домов периода с 2007-го по 2013 год?
-
Может ли Департамент ответить, на каких объектах реновируемых домов применялась смета расходов, проверенная, согласованная и утвержденная на соответствие материальных и финансовых затрат? На мой взгляд, сметы на текущие ремонтные работы и на реновацию завышаются. Иначе почему остатки теплоизоляции регулярно вывозят контейнерами и штабелями?
-
В какую вышестоящую организацию не теоретически, а практически можно обратиться за консультацией и за помощью, если управляющая организация не хочет добросовестно исполнять условия Договора и требования Закона по обслуживанию жилых домов?
-
Кто понесёт материальную, финансовую и юридическую ответственность, вплоть до предоставления новой квартиры с равноценным благоустройством потерянной отдельной собственности, если в результате последствий реновационных работ собственнику отдельной собственности или другим лицам, задекларированным в этой собственности, будет нанесен материальный ущерб, который приведет к потере отдельной собственности или к нарушению санитарно-гигиенических норм с нанесением вреда здоровью?
-
Возьмет ли Департамент жилищной политики на себя эту ответственность с внесением соответствующих изменений в законодательство? Читатель портала bb.lv»
Письмо, которое мы публикуем с немалыми сокращениями, нам прислал читатель из Лиепаи. Он также описал ситуацию с реновацией в многоквартирном доме, в котором живет сам, выразив опасения по поводу черной плесени. Поднятые в письме вопросы мы переслали компетентным структурам.
Мартиньш Аудерс, директор Департамента жилищной политики Министерства экономики:
Голосование большинства и меньшинства
«Право на собственность – это право полной власти над вещью, включая право ее использования и распоряжения ею. Это означает, что в случае, когда жилой дом принадлежит одному лицу, именно это лицо может решать, следует ли здание реновировать, проводить в нем улучшения, участвовать в программе поддержки для получения софинансирования или даже снести его.
Если же жилой дом разделен на квартирные собственности, это считается формой совместной собственности. Поэтому для принятия решения о реновации требуется общее решение совладельцев (владельцев квартир).
В этом случае решающим является не субъективная воля каждого отдельного собственника, а объективная необходимость обеспечить надлежащее управление домом в целях его сохранности и долговечности. Именно поэтому Закон о квартирной собственности предусматривает, что решения общего собрания собственников являются обязательными для всех владельцев, если за них проголосовало большинство.
В то же время, если для реновации здания необходимо решение большинства, но при этом большинство бездействует, актуализируется вопрос защиты интересов меньшинства (т. е. владельцев, которые хотят продолжать использовать и содержать здание в порядке). Поэтому в Закон о квартирной собственности были внесены изменения, которые предусматривают, что решения могут приниматься на повторном собрании или в ходе опроса – большинством голосов присутствующих или принявших участие (т. н. «голосование меньшинства»). Проблема защиты меньшинства от бездействия большинства актуальна не только в Латвии: аналогичные механизмы действуют, например, в Эстонии и Австрии, где «голосование меньшинства» было введено из-за низкой вовлеченности собственников в деятельность сообщества.
Как при принятии решений большинством, так и при «голосовании меньшинства», именно общее собрание собственников решает, какими методами и средствами будет осуществляться реновация. А управляющий домом – специалист, который обязан предложить собственникам наиболее оптимальное решение в конкретной ситуации.
Государственные учреждения не разрешают споры, возникающие из договорных или управленческих отношений по управлению жилыми домами. Эти отношения являются частно-правовыми, и в случае нарушения прав как всего общества собственников, так и отдельного владельца, необходимо обращаться в суд.
У министерства другие задачи
Министерство экономики не проводило ни технический анализ реновированных домов, ни проверку смет, так как это не входит в его компетенцию. Задача министерства – разрабатывать основы законодательства, направленные на эффективное управление многоквартирными домами, а также создавать программы поддержки. Что касается количества реновированных зданий, оно напрямую зависит от объема доступного публичного финансирования:
За период планирования фондов ЕС 2007–2013 гг. было отреставрировано 740 зданий. Общий объем финансирования составил 81,2 млн евро;
За период 2014–2020 гг. – 623 здания (201,1 млн евро).
В рамках Механизма восстановления и устойчивости, начиная с декабря 2022 года, реализуется программа по повышению энергоэффективности многоквартирных домов. Прием заявок был закрыт в сентябре 2024 года. Зарезервировано финансирование для 136 проектов (домов) на общую сумму 57,28 млн евро. На данный момент реализованы 22 проекта. Освоение средств должно быть завершено до 31 августа 2026 года.
В рамках периода планирования политики сплочения ЕС 2021–2027 гг. прием заявок начался 3 апреля 2025 года. Из-за рекордного интереса он был закрыт уже 13 мая 2025 года после получения 324 заявок, что свидетельствует о высоком уровне интереса, а не об обратном.
В распоряжении Министерства экономики действительно имеется информация о проектах реновации, которые были реализованы некачественно. Во многих случаях обнаруженные недостатки были связаны с отсутствием в проектной документации решений по вентиляции.
Чтобы способствовать качественной реновации, министерство начало подготовку типовых проектов реновации, которые доступны любому заинтересованному лицу. В настоящее время подготовлен типовой проект, предназначенный для реновации и повышения энергоэффективности для многоквартирных дома 103-й серии.
