На данный момент более 3600 многоквартирных домов Латвии находятся на земле, принадлежащей третьим лицам — "земельным баронам". Около 110 000 собственников квартир вынуждены платить за право пользования землей только потому, что дом располагается на участке, который им не принадлежит.
Однако в прошлом году были внесены поправки в законы, которые упростили прекращение раздельной собственности — от "баронов" можно откупиться, не спрашивая их согласия.
Пока только 33 "выкупных" дела
Председатель Латвийского совета присяжных судебных исполнителей Ивета Крука поясняет:
— До конца февраля 2024 года присяжные судебные исполнители завели 33 дела о прекращении принудительно разделенной собственности: 13 дел — в Земгале, 9 дел — в Видземе, 6 — в Риге и Рижском районе, Латгале — 4, а в Курземе начато одно дело.
Но несмотря на то, что количество начатых дел кажется небольшим, оно имеет тенденцию к быстрому росту.
При этом в Государственной земельной службе в стадии подготовки находятся уведомления об отчуждаемой земле и ее цене еще на несколько десятков многоквартирных домов.
Наибольший интерес к принудительному прекращению раздельного имущества наблюдается в Елгаве, Риге и Валмиере.
Что будет после 1 июля?
Выкупы у "баронов" происходят на фоне неясности о грядущих платежах за принудительную аренду земли под многоквартирными домами.
После 1 июля 2024 года в отношениях между жителями многоквартирных домов и землевладельцами может наступить полный хаос.
Ведь плата за право пользования хозяйской землей под домами, которая сейчас ограничена уровнем 4% от кадастровой стоимости участка, будет отменена, а что придет ей на замену, пока неизвестно.
Напомним, 30 сентября 2021 года Сейм принял поправки, которые определили ставку в размере 4% от кадастровой стоимости участка в год. Но "земельные бароны" оспорили это в Конституционном суде (КС), и КС признал плату за землепользование в размере 4% не соответствующей конституции.
Решение суда Сатверсме об отмене единой платы за пользование землей должно вступить в силу 1 июля 2024 года. То есть существует риск, что с 1 июля "земельные бароны" могут резко поднять арендную плату за землю — никаких ограничений нет.
Но это еще не все. Кадастровая стоимость недвижимости, от которой считается сумма арендных платежей, с 1 января 2025 года может вырасти. Если сейчас кадастровая стоимость рассчитана по состоянию на 2012 год, то с указанного срока предполагается установить ее на уровне 80% от рыночных цен недвижимости в 2022 году.
Пока никакого регулирования возможного ценового шока законодатели не предусмотрели.
Борьба за землю
1 января 2023 года вступил в силу закон о принудительном прекращении раздельного имущества в приватизированных многоквартирных домах.
Процесс отчуждения земли для каждого дома происходит под руководством судебного исполнителя, и расходы на него полностью покрываются государством.
Чтобы запустить процесс выкупа земли, нужно, чтобы более 50% собственников квартир приняли решение об этом и обратились в самоуправление с соответствующим заявлением.
Закон позволяет это сделать, не спрашивая мнения землевладельца.
Далее уже самоуправление подаст запрос в Государственную земельную службу, которая будет производить расчеты, в том числе какой платеж должен был бы произвести каждый житель. Все расходы на эти расчеты и установление цены на землю покрываются государством.
Если определенная сумма кажется жителям слишком высокой, от выкупа земли можно отказаться.
Кроме того, можно просить кредит в коммерческих банках, а если банки отказывают в кредите, то поддержку выкупа земли можно получить в финансовом госучреждении Altum.
Для осуществления дальнейшего процесса отчуждения земли собственники квартир должны выбрать присяжного судебного исполнителя. То есть собственники квартир должны созвать еще одно общее собрание с участием присяжного судебного исполнителя, на котором большинством более 50% голосов должен быть утвержден выкуп земли.
Как только будет уплачена полная сумма отчуждения земли и при необходимости будет произведен кадастровый замер земли, присяжный судебный исполнитель подает в Земельную книгу ходатайства о закреплении и рассчитывается с собственниками земли.
