Эксперты: Германия строит слишком мало, чтобы недвижимость подешевела 0 45

Рынок недвижимости в Германии в 2026 году отошёл от шока. Ставки по ипотеке стабилизировались в районе 3,5–4%, новое строительство практически встало. Спрос в крупных городах остаётся высоким. На первый взгляд — идеальные условия для роста цен. По данным Федерального статистического ведомства, в третьем квартале 2025 года цены на жильё выросли в среднем на 3,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это уже четвёртый квартал подряд с положительной динамикой — после длительного периода спада.

Однако за средними цифрами скрывается неоднородная картина. Опрошенные экспертами издания специалисты рынка недвижимости указывают: оживление охватывает не всю страну. Одни регионы и типы объектов выиграют от нынешней ситуации. Другие — продолжат терять в цене.

Зоны реального риска

Главный критерий, по которому эксперты делят рынок, — так называемая «лага» (нем. Lage), то есть категория местоположения объекта. Города категории C имеют региональное значение, но практически не влияют на общенациональную экономику. Города и населённые пункты категории D ориентированы прежде всего на своё ближайшее окружение.

Хендрик Рихтер с платформы Ohne-Makler предупреждает:

«Осторожным я бы был с локациями категорий C и D».

Именно для этих локаций инвестиционный потенциал вызывает сомнения. Если в регионе слабая экономическая активность, нет нормальной транспортной доступности и люди скорее уезжают, чем приезжают, — снижение цен становится вероятным сценарием, считает Рихтер.

Платить за ремонт или терять в цене

Отдельным фактором риска остаётся энергетическое состояние объекта. Мартин Энглерт, генеральный директор LBS Immobilien Nordwest, говорит о снижении цен «разве что на старые здания, требующие модернизации — поскольку предстоящие инвестиции в них уже закладываются в стоимость».

Рихтер конкретизирует: продавцы жилья со старыми системами отопления находят покупателей значительно труднее и вынуждены принимать дисконт. Энергоэффективность становится одним из ключевых ценообразующих факторов — и эта тенденция в 2026 году только усилится.

Коммерческая недвижимость на периферии под давлением

Ещё одна категория объектов, которую эксперты называют потенциальным проигравшим, — коммерческая недвижимость вне топовых локаций. По словам Рихтера, офисы в центрах Гамбурга, Берлина или Франкфурта по-прежнему востребованы.

Но уже на окраинах крупных городов ситуация принципиально иная. Причина — устойчивое сокращение потребности компаний в офисных площадях из-за перехода на удалённый формат работы. Этот процесс, по оценке экспертов, носит долгосрочный характер.

Рост цен в Берлине есть, но не для всех

Даже в столице, где спрос традиционно высок, картина неоднородна. Рихтер говорит о «неравномерной динамике цен» в 2024–2025 годах.

По данным платформы Ohne-Makler:

средняя цена квадратного метра в квартирах выросла с 5936 до 5961 евро;

жильё площадью до 40 квадратных метров подешевело примерно на 100 евро — до 5952 евро за квадратный метр;

цены на дома в Берлине снизились с 5012 до 4904 евро за квадратный метр.

По мнению Рихтера, в первую очередь теряют в цене объекты с большой жилой площадью.

В целом он ожидает дальнейшего роста цен в 2026 году. Однако прирост в Берлине, по его оценке, будет ниже, чем в других крупных немецких городах.

Флориан Бауэр из Bauer Immobilien-Unternehmensgruppe добавляет: хорошее техническое состояние здания даёт возможность для «более ощутимого роста цен». При этом микролокация — район и конкретная улица — играет едва ли не решающую роль.

Прогноз на десять лет

В долгосрочной перспективе разрыв между успешными и проблемными регионами, по мнению экспертов, продолжит углубляться. Германия строит слишком мало и одновременно ужесточает требования к новому строительству.

Фабиан Рауш из Freundeskreis-Gruppe предупреждает:

«Следующие десять лет по-прежнему будут отмечены дефицитом жилья. Сильные города и востребованные пригороды продолжат расти, тогда как структурно слабые регионы будут стагнировать или терять позиции».

Рихтер придерживается схожей точки зрения: жильё в хорошем энергетическом состоянии в локациях категорий A и B, по всей вероятности, будет дорожать в долгосрочной перспективе. Обратная закономерность тоже действует: плохое техническое состояние в сочетании с неудачным расположением — почти гарантированное давление на цену вниз.