Покупка квартиры может внезапно привести к выплатам за «неправильный» балкон.
Лампочка в подъезде, почтовые ящики, подоконники на лестницах – все эти мелочи, на которые люди десятилетиями не обращали внимания, могут внезапно сыграть роль.
Муниципальные здания только формально являются таковыми – по факту все эксплуатационные расходы погашаются за счет жильцов.
Последние, созвав общие собрания, могут претендовать на поддержку проведения ремонтных работ – например, через финансовый институт Altum провести утепление, отремонтировать лестничные пролеты, двери и окна в подъездах, крышу, подвал, дворовое пространство. Однако если в доме есть много должников, то подобные проекты осуществить затруднительно.
«Возлагаемое на квартирное имущество реальное отягощение»
Так теперь – по предложению Министерства экономики – будет озаглавлена статья 13-1 Закона о жилищной собственности. «В случае добровольного отчуждения квартирной собственности на обязанность владельца квартиры погасить расходы на управление, рассчитаться за коммунальные услуги, а также провести взносы в фонд накоплений утверждается реальное отягощение и на него распространяются правила Гражданского закона...»
Далее указывается, что за данное отягощение отвечает получатель квартирного имущества – если оно появилось не ранее чем за год до перехода имущества в его собственность. По поводу отягощения новый владелец имеет право судиться со старым – в случае если не договорились иначе. Вообще же, статья 1270 Гражданского закона о реальном отягощении введена по принципу «долг следует за квартирой» и, по оценке Минэкономики, исходит из практики таких государств, как Германия, Швейцария, Австрия. Хотя в Латвии, прямо скажем, несколько иная ситуация в народном хозяйстве – и благосостоянии жителей.
«На практике складываются ситуации, когда отчуждающий квартирную собственность не покрывает долговые обязательства, которые он создал до отчуждения квартирной собственности, в отношении ранее получение упомянутых (...) услуг и установленного в отношении совокупности собственников квартир выполнения обязанностей по взносам в фонд накоплений. Кроме того, долги по платежам за услуги перед жилым домом могут образовываться не только за счет полученных услуг, которые общество собственников квартир получило для общих нужд (электроэнергия помещений общего пользования и т.п.), но также и от услуги, полученной при использовании квартирного имущества каждого собственника квартиры».
Вообще, в Латвии действуют весьма драконовские нормы, распространяемые на жильцов всего дома, если в нем завелись должники. «Например, – гласит аннотация, подписанная министром экономики Викторсом Валайнисом, – нормативные акты устанавливают, что в случае услуг теплоснабжения – если долги достигают 20% от общего счета жилого дома за 12-месячный период или если не начато взыскание долга, соответствующая услуга может быть прекращена».
«Чтобы предотвратить прекращение услуг жилому дому, собственник жилого дома в сотрудничестве с управляющим вынужден находить решения оплаты долга, образовавшегося у конкретных владельцев квартир (совместных собственников жилого дома), в результате чего долги прямым (например, принимая решение о выплате долгов из фонда накоплений или о взятии кредита для возврата долгов) или косвенным (например, управляющий повышает оплату за работы по управлению и полученные доходы направляет на возврат долгов) образом оплачивают прочие собственники жилого дома».
СТАТИСТИКА
По данным Министерства экономики, с задолженностью продается около 7% квартир на рынке, средний размер долгов – около 600 евро. Что касается последующей оплаты, то ее в течение 3 месяцев проводит около 38% новых собственников.
Подлежат оплате в приоритетном порядке
Принятые ранее поправки к Гражданскому закону указывали: «Иски к платежам, вытекающим из управления жилым домом, в случае продажи конкретного отягощенного залогом недвижимого имущества включаются в приоритетную последовательность удовлетворения иска, таким образом по меньшей мере частично покрывая долги предоставляющим услуги, управляющим, фонду накоплений (собственнику жилого дома) и уменьшая ложащуюся на прочих собственников жилого дома долговую нагрузку».
По мнению Минэкономики, усиление ответственности за погашение долга – в полном соответствии со статьей 105 Сатверсме, по которой «у каждого есть право на собственность, собственность нельзя использовать против интересов общества».
«Собственникам квартир будет обеспечена непрерывность оказываемой услуги (например, отопление в зимний период), в отличие от ситуаций, когда соответствующая услуга не оплачена и с приближением нового отопительного сезона исполнитель ее не обеспечивает до погашения долгов, которые нередко делают из накоплений».
За себя и за того парня
Между тем в ходе обсуждения законопроекта в Комиссии Сейма по государственному управлению и самоуправлениям прозвучали просто парадоксальные вопросы: если жилая собственность дома является совместной, то, может быть, следует и ключи от квартир передавать управляющему?
«А балкон – это совместная собственность?» – забеспокоился депутат Ингмарс Лидака («Объединенный список»). Руководитель комиссии Олег Буров ответил, что – да, и более того, сейчас Рижская дума назначает штрафы на весь дом за один находящийся в плохом состоянии балкон.
Порассуждали парламентарии и о смене окон. Хорошо, конечно, было бы установить такие же оригинальные деревянные рамы, как были при постройке здания в конце XIX – начале XX века, но уж очень долгого времени требует их реконструкция, а замена на аналогичные влетает в астрономические цифры. Потому и красуются в зданиях эпохи югендстиля стандартные белые стеклопакеты – не сидеть же зимой без окон.
Представители RNP, присутствовавшие в Сейме, заявили, что при ремонте окон в исторических зданиях необходимо, чтобы собственники получили разрешения в Строительной управе – и только в таком случае не будет штрафа. Господин Буров также напомнил, что в некоторых квартирах, в особенности на первых этажах, имеются установленные извне оконные решетки, хотя это делать нельзя, но вполне объясняется обстоятельствами...
С другой стороны, прозвучало на комиссии, куда большие проблемы дом имеет от плохого состояния дверей в подъездах – потери тепла и прочее.
«Вопрос по существу, – выступил Марис Спринджукс («Объединенный список»). – В имуществе есть частная часть и общая часть. Закон может определить какое-то решение. Но в каждом доме это – гражданско-правовые отношения, как они договорятся. И не было бы правильно, чтобы мы решали за всех. Скорее, речь о самоуправлениях – как они ведут эти технические условия. Есть 101 вид, как это можно сделать».
Что же, остается дождаться муниципальных выборов!
Оставить комментарий