Рига — столица латвийской ипотеки: провинция отказывается от жизни в кредит 0 1758

"Несмотря на более выгодные условия гарантийной программы, существенного роста активности коммерческих банков в регионах не наблюдается", — отмечено в документе Министерства финансов, рассмотренном правительством на прошлой неделе. В итоге для решения квартирного вопроса выделяется 28,5 млн евро, из них прямое госфинансирование — 3,5 млн, прочее же будет взято Altum в виде кредитной линии.

Две пятилетки Altum

Финансовый институт государства под таким названием, созданный на базе рухнувшего во время кризиса государственного Ипотечно–земельного банка, уже с 2015 года предлагает гарантии на жилье. В прошлом году были увеличены их объемы в регионах. Строительство тем не менее существенного всплеска не выказало.

Впрочем, все зависит от местности, уточняет Министерство экономики:

"У жителей самоуправлений Рижского района относительно мало причин для недовольства доступностью ипотечного кредитования — в этих регионах остаток ипотечных кредитов близок к среднему показателю по еврозоне (30% от ВВП соответствующего региона). В некоторых краях, например в Адажском, этот показатель достигает даже 56% от ВВП края. За пределами Риги и соседних с ней краев небольшая кредитная активность наблюдается в краях Рижской агломерации: Огрском, Саулкрастском и Елгавском, а также в государственном городе Елгава".

Согласно новым правилам игры, Altum может привлечь 20 млн евро государственного займа в виде кредитной линии, а также привлечь необходимые средства по линии международных финансовых институтов — либо выпустить облигации. "Государственному займу не применяют ставку риска, но обеспечивают коммерческим залогом", — отмечается в документе ведомства Викторса Валайниса (Союз зеленых и крестьян).

Финансовому институту предоставляют весьма широкие полномочия:

"Убытки, превышающие предполагаемые потери от кредитного риска, покрываются за счет собственных средств общества Altum. Общество Altum вправе отказать в предоставлении дальнейших кредитов, если фактические и прогнозируемые убытки превышают доступное финансирование для покрытия убытков".

Бедняки живут на свои, а вот Марупе — в долг

Феномен Риги как "водяной головы" республики ярче всего проявляется в финансировании жилищных проектов: "Хуже обстоят дела в отдаленных регионах Латвии — в большинстве самоуправлений объем выданных ипотечных кредитов не превышает 10% ВВП самоуправления. Аналогичная ситуация наблюдается и в крупнейших региональных городах: в Лиепае, Вентспилсе и Валмиере объем ипотечных кредитов составляет около 6% ВВП этих городов, а в Даугавпилсе, Резекне и Екабпилсе — всего от 1% до 3%. В целом почти в каждом втором самоуправлении Латвии объем ипотечных кредитов не превышает 3% ВВП самоуправления.

Большая часть ипотечных кредитов (~80%) выдается в Риге или Рижском районе, причем существуют значительные различия и между другими регионами (2,5% — Латгалия, 3,8% — Видземе, 6,6% — Земгале, 7,3% — Курземе).

Министерство экономики увязывает активность ипотеки с народным хозяйством в целом. "Займы выдаются там, где есть предприятия, рабочие места и сильная экономическая активность".

"Однако значение экономических факторов является меньшим, как показывают примеры Валмиеры, Лиепаи и Смилтене, где, несмотря на относительно высокие доходы и низкий уровень безработицы, объем выданных ипотечных кредитов очень низок. Аналогичная ситуация наблюдается и в других экономически развитых краях — Добеле, Салдусе и др.

Кроме того, несмотря на слабую кредитную активность в этих краях, количество сделок с жилыми домами и жилыми помещениями в ряде краев не маленькое по сравнению с их общим жилым фондом, что свидетельствует об активности рынка недвижимости в регионах. Например, в Лиепае и Вентспилсе количество сделок примерно в четыре раза превышает количество выданных кредитов, а в Добельском и Бауском районах — даже в десять раз. В то же время в Рижском районе каждая вторая сделка финансируется ипотечным кредитом, а в Марупском крае — даже две трети".

Последнее обстоятельство, касающееся самого обеспеченного — до уровня ВВП Италии — латвийского муниципалитета Марупе, лишь подтверждает анекдотическую особенность местного благосостояния, а именно: у нас богатым является тот, у кого больше всех долгов.

Малые суммы неинтересны кредиторам

С провинциалами банки связываются неохотно потому, что, грубо говоря, на них не заработаешь. Оттого вместо стандартной ипотеки предлагаются хитрые решения, которые в итоге влетают заемщикам в копеечку: "Одной из причин недостаточного кредитования в регионах является более низкий уровень цен на недвижимость, чем в Рижском регионе, что снижает потребность в ипотечном кредите и готовность кредиторов выдавать небольшие ипотечные кредиты, предлагая альтернативные виды кредитов на покупку жилья с более коротким сроком погашения и более высокими процентными ставками.

Согласно исследованию Банка Латвии, банки также предлагают небольшие потребительские кредиты без залога, которые на конец 2023 года составляли 15% от общего портфеля жилищных кредитов. Однако процентные ставки по этим кредитам в 2–3 раза выше, чем по стандартным ипотечным кредитам".

Стимулирование ссудно–сберегательных обществ как альтернативного предложения для покупки жилья, увы, не работает. Если, по данным кредитного регистра Латвии, общий объем обязательств по ипотеке составляет 5,669 миллиарда евро, то ссудно–сберегательные общества формируют лишь 13,6 миллиона, или 0,23% от всего кредитного портфеля.

Старикам в долг не дают

В ближайшем будущем Altum обещает поднапрячься и направить средства в такие недофинансированные края, как Прейльский, Резекненский, Мадонский, Лимбажский и т. д.

Деньги, впрочем, с вертолета кидать не станут: "Оценку кредитоспособности проведут в соответствии с направляющими линиями по способности потребителя вернуть кредит. Сюда входят такие аспекты, как максимальный объем долговых обязательств по отношению к доходам, принимая во внимание ежемесячные доходы, имеющиеся обязательства, число детей и т. д.".

"В целях обеспечения ответственного кредитования и защиты потребителей от чрезмерной задолженности сумма кредита компании Altum планируется до 100 минимальных месячных заработных плат (в 2025 году) — 74 000 евро, однако средний размер кредита планируется на уровне 25 000–30 000 евро с учетом средних сумм сделок в регионах. Максимальный срок кредита устанавливается до 30 лет, но при этом предусмотрено ограничение: заемщик и созаемщик не должны превышать 65 лет на момент окончательного погашения кредита".

Минэкономики обещает держать ситуацию на контроле и в скором будущем проинформировать общество о подвижках в кредитовании.