Латвийская собственность оказалась на чужой территории – как быть?

«Некоторое время назад я откупил половину дома и прилегающий земельный участок с хозпостройкой (сараем) у владельца. За владельцем осталась вторая половина дома и отдельный участок. Так получилось, что вход в мой сарай находится на участке соседа, и мы договорились, что я могу беспрепятственно проходить по его территории. Так и было пока сосед был жив.

Однако сейчас его наследники требуют, чтобы я не ходил по их участку. Но иначе я никак не могу попасть в свой сарай! Могу ли я потребовать (если нужно, через суд), чтобы они выделили мне какой-то сервитут и не препятствовали подходить к моему сараю? Читатель bb.lv».

Денис Горба, юрист Латвийского комитета по правам человека:

— В вопросе описана классическая ситуация «сервитута пути» (ceļa servitūts), которую регулирует Гражданский закон Латвии. Итак: Согласно статье 130. Гражданского закона сервитут — это обременение чужой недвижимости (valdījums), которое даёт определённые права владельцу другого недвижимого имущества. В данном случае речь идёт о праве прохода/проезда к хозяйственной постройке (ceļa servitūts). Чтобы установить такой сервитут, есть два способа.

Первый — договорится с нынешними владельцами соседнего участка, и подтвердить это соглашение нотариально и с регистрацией в Земельной книге. Правда, судя по описанию ситуации, новые хозяева (наследники) отказываются пойти на добровольное соглашение. Тогда остается второй способ — добиться через суд возможности подходить к своему недвижимому имуществу, если им невозможно пользоваться, не проходя по чужому участку. Статья 1234.

Гражданского закона гласит: если недвижимость лишена удобного выхода к публичной (общественной) дороге или невозможен доступ к её частям (в данном случае к сараю), владелец может требовать установления сервитута за компенсацию.

В свою очередь, согласно статье 1236. ГЗ, сервитут должен быть установлен таким образом, чтобы причинять соседу как можно меньше ущерба и неудобств. И, наконец, статья 1240. ГЗ указывает, что владелец участка, на который наложено такого рода отягощение, имеет право на справедливое вознаграждение (taisnīgu atlīdzību). То, что покойный сосед устно разрешал подходить по своему участку, само по себе сервитут не создаёт. Все устные договорённости прекращаются вместе со смертью собственника. Официально признанный сервитут должен быть зафиксирован либо в договоре, либо установлен судом, и внесён в Земельную книгу.

Шансы добиться установления такого сервитута в суде у автора вопроса достаточно высоки, — разумеется, если фактического доступа к сараю действительно нет. Таким образом, суд, скорее всего, назначит сервитут, а истцу придётся возместить ущерб или выплатить компенсацию наследникам, поскольку их участок будет обременён.

Чтобы не тратить лишнее время и средства на судебную тяжбу, я бы рекомендовал автору вопроса попытаться ещё раз договориться с соседями, теперь уже опираясь на упомянутые выше статьи Гражданского закона. Можно также предложить наследникам небольшую компенсацию за сервитут (единоразовая сумма или периодическая символическая плата).

Однако в случае отказа и на этот раз можно смело обращаться в суд с исковым заявлением по установлению сервитута (prasībа tiesā par servitūta nodibināšanu). В иске следует указать, что отсутствует доступ к сараю и что невозможно иным способом пользоваться имуществом. Суд в подобных случаях назначает эксперта, который определит оптимальное место прохода.

После решения суда сервитут будет внесен в Земельную книгу. Таким образом, в данном случае можно и нужно требовать установления сервитута, — но при этом нельзя просто продолжать ходить «по старой привычке», игнорируя возражения наследников. Такое поведение будет считаться самоуправством.