Сейму придётся переписать закон: 4% за аренду земли признаны незаконными 1 846

В одном производстве объединены три аналогичных дела. Заявителями выступили 21 частное лицо — владельцы земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие другим лицам. В деле была оспорена конституционность положений трёх нормативных актов, регулирующих плату за законное пользование землёй и принципы её расчёта.

Заявители оспаривали нормы, устанавливающие, что размер платы за законное пользование составляет 4% от кадастровой стоимости земли в год, а также положения, ограничивающие рост этой платы для владельцев жилых домов в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2028 года.

КС пришёл к выводу, что по-прежнему не достигнут справедливый баланс между правами каждого собственника земли на вознаграждение, выполняющее компенсационную функцию, и защитой прав владельцев построек. Правовое регулирование, ставящее одну из сторон правоотношений в заведомо более неблагоприятное положение по сравнению с другой, не может обеспечить ни социальный мир, ни защиту общественного блага.

Суд признал, что законодатель предпринял меры по устранению недостатков правового регулирования, указанных в решении КС от 2 мая 2023 года, включая актуализацию кадастровых стоимостей земли. Введены два вида кадастровой стоимости — универсальная и фискальная.

Универсальная кадастровая стоимость приближена к рыночной и не применяется для расчёта налогов и других публичных платежей. Фискальная кадастровая стоимость, не прошедшая актуализацию, используется при расчёте налогов. Универсальная кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже фискальной, либо совпадать с ней.

КС отметил, что есть владельцы земель, в том числе некоторые заявители, которым плата за законное пользование с 1 января 2025 года снизится, поскольку универсальная кадастровая стоимость их земли меньше фискальной. Это означает, что после уплаты налога на недвижимость они получают меньшую компенсацию, чем ранее. На эту ситуацию также влияет применение стандартной площади и корректирующего коэффициента при расчёте универсальной кадастровой стоимости земли под многоквартирными домами.

Если плата за пользование не покрывает налог на недвижимость или равна ему, либо оставшаяся после его уплаты компенсация несоразмерно мала, то такая плата не выполняет функцию вознаграждения. Следовательно, в ряде случаев по-прежнему отсутствует справедливый баланс между правами собственников земли и правами владельцев построек. Такое регулирование не может обеспечить и социальный мир.

КС также указал, что для собственников земли, чья универсальная кадастровая стоимость увеличилась, размер платы за пользование в ряде случаев ограничен максимумом роста в 30% по сравнению с предыдущим годом — для владельцев жилых домов. Приняв такую норму, законодатель не всегда соразмерил права владельцев жилых зданий и владельцев земли.

Законодатель исходил из предположения, что владельцы жилых домов социально менее защищены, чем собственники земли, однако КС признал это общее предположение необоснованным. Указанная норма также распространяется на юридических лиц, которых нельзя отнести к социально незащищённым. Ситуации, в которых владельцы жилых домов сталкиваются с трудностями при оплате платы за пользование, можно решать иными способами, подчеркнул суд.

Чтобы дать законодателю время урегулировать правовые отношения таким образом, чтобы все собственники земли получали вознаграждение, выполняющее компенсационную функцию, и одновременно соблюдались права владельцев построек, КС признал оспариваемые нормы в части правовых отношений по законному пользованию землёй недействительными с 1 января 2027 года.

Одновременно КС постановил, что до 1 июня 2026 года законодатель должен принять регулирование, которое обеспечит право собственников земли на соответствующую компенсацию в случаях, когда плата за пользование не покрывает налог на недвижимость, равна ему или оставшаяся компенсация несоразмерно мала.

Такое возмещение должно быть предоставлено за период с 1 января 2025 года до вступления в силу нового регулирования. В противном случае владельцы земли смогут требовать компенсацию от государства в судебном порядке.

Решение КС является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу с момента оглашения.

Ранее сообщалось, что в 2023 году КС признал соответствующим Сатверсме регулирование, установленное Сеймом, касающееся аренды земли в случаях принудительно разделённой собственности, но ограничение арендной платы — противоречащим Основному закону.

Оспариваемые нормы 2023 года, устанавливавшие арендную плату в размере 4% от кадастровой стоимости земли, суд признал противоречащими Сатверсме, поскольку при установлении этой платы в размере 2,5% не были учтены расходы, уменьшающие доход собственника от переданной в пользование земли.

После многолетних дискуссий о решении проблемы принудительно разделённой собственности, когда земля принадлежит одному владельцу, а здания — другому, с 1 января 2022 года вступила в силу так называемая плата за законное пользование землёй — 4% от кадастровой стоимости. Если 4% в год составляют менее 50 евро, применяется минимальная плата в размере 50 евро в год. Эта сумма не делится между сособственниками здания или земли.

Права на законное пользование вводились поэтапно в зависимости от ситуации. С 1 января 2022 года — для всех случаев разделённой собственности, не урегулированных договором или решением суда. С 1 января 2023 года — для случаев, где к 2022 году действовали договор или судебное решение. С 1 января 2024 года — для случаев, когда здания частных лиц расположены на земле, принадлежащей публичному субъекту.